最近楼市有一个很大的好消息：房价真的降了，9月份新房价格6年来首次下降，全国新房均价比6月份的峰值下降了5.8%。按新房价格中位数计算，买100平米的房子也是一样，比三个月前买的至少少了6万元。

　　这个消息确实是“好消息”，但对于千千成千上万的中低收入人群来说，他们一点也不开心。全国房价行情网数据显示，9月全国14个主要城市租金同比上涨，部分重点城市租金连续多月上涨，整体平均涨幅近10%。

　　根据其他数据，“北上广深”在四个一线城市的平均租金价格已经超过100元/平，这意味着租客需要花费3000元才能租到30平方米的房子。此外，在四个一线城市，租客的租金成本占其工资收入的40%以上。

　　58房研发布的《租房消费行为调查报告》显示，截至2020年底，一线城市租房者占比上升至40%，二线城市租房者占比上升至25.5%。换句话说，2020年，中国2.2亿租户中，将有超过1.4亿聚集在中国约20个一二线城市。这就是为什么我们说大中城市房价下降了，中低收入的人却不开心。这些人虽然生活在一二线城市，但他们主要是租房子，承受不了大城市的高房价，所以真正与他们息息相关的是房租的变化。目前，许多城市的租金都在大幅上涨。对于大城市的租客来说，这是生活成本的大幅增加。

　　众所周知，租金是租房成本的重要组成部分。如果租金上涨过快，会影响租赁关系的稳定，同时也会排挤对价格非常敏感的中低收入人群的居住空间。总之，租金的性价比直接关系到市民的幸福感。

　　事实上，今年8月底，住房和城乡建设部表示，今后将通过增加保障性住房供应，努力实现人人有房住。同时宣布租金年涨幅不超过5%。

　　就在官方表态之后，9月份全国14个主要城市租金大幅上涨，这显然与国家制定的楼市发展规划不符。

　　那么如何解决呢？据专业人士透露，近期租金涨幅过大的城市正在加紧制定“租金指导价”政策。简单来说，就是通过行政手段限制租金上涨，从而达到稳定租金、惠及租客的最终目的。这些政策何时出台还有待观察。大城市2万的房价，对于大多数工薪阶层家庭来说，是遥不可及的。让我们做一个简单的计算。如果在房价2万/平米的城市买100平米的房子，即使只付30%的首付，购房门槛也提高到了60万，不包括交房后的杂税和装修费用。怎么把它们加在一起，普通人买房的门槛其实已经提高到了780万。当然，我们不能忽视未来30年每月8000多元的房贷。

　　因此，从这个角度来看，国家制定“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”是非常现实的。面对高房价，中国十几亿人口的住房问题显然不能单纯靠商品房市场来解决。事实上，从过去五年楼市调控来看，国家层面已经将商品房价格定为“稳”，而不是降。

　　因此，未来会有更多的城市加大对租赁住房市场的投入，相应地，也会有更多的“无家可归者”通过租房来解决住房问题。

　　大力发展租赁住房市场的积极意义显而易见，不仅有助于解决大城市6亿多中低收入人群的短期住房问题，也有助于推进以人为核心的新型城镇化，同时有助于缓解租赁住房市场的结构性供给不足。

　　数据显示，2021年，部分人口净流入的大城市计划筹集保障性租赁住房93万套。显然，这是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供给结构的良好开端。当然，最重要的一点是，大力发展租赁住房市场有利于促进房地产市场平稳健康发展。其实这很容易理解。加强租赁住房市场建设，可以在一定程度上实现“以租代购”，妥善解决部分群体特别是大城市新市民、年轻人的住房问题。

　　这样才能稳定市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。

　　数据显示，截至2020年底，全国租赁市场人数已达2.2亿人，总租赁面积80亿平方米。2020年，租赁市场总成交额已达2.2万亿元。这个规模已经很大了。

　　目前最迫切需要解决的问题是租赁市场。即保护中国2.2亿租客的切身利益，解决改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨之间的矛盾。那么我们到底应该怎么做呢？专家认为，应该分三步走。第一步是持续增加市场供给；第二步是制定有效稳定的租金管理制度；第三步是建立完善的住房租赁市场规范，这是制度的法律基础。截至目前，我们基本完成了“三步走”:近两年，全国30多个城市租赁住房供应明显增加，各类保障性租赁住房增加不少于120万套，对稳定市场租金起到了关键作用；

　　去年初，在全国重要会议上，明确提出“解决好大城市住房突出问题”，其中三个“工作方案”涉及“减轻租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序、规范市场行为、合理调节租金水平”。

　　可能有人会说，以上措施都是宏观层面的措施，对市场的影响不够具体。作为租客，很难看到结果。也就是说，这样的措施对租客本身影响不大。接下来我们要讲的是与每一位租客和房东息息相关的政策变化。租户和房东都应注意：

　　一是今年4月28日，六部门罕见发文规范住房租赁经营。综上所述，此次“新规文件”主要旨在加强对具有自然人性质的“二房东”的日常监督管理，其目的是保护租客权益，妥善化解房屋租赁中的矛盾纠纷。——号文件明确要求，从事房屋租赁的企业和转租10套(间)的自然人应当登记为市场主体；第二次收取租金的期限原则上不超过3个月，收取押金超过1个月的，在银行开立监管账户，并向住建局备案，定期公示。

　　第二，关于所有租客和房东新规的变化，2020年10月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中“新规”明确要求四类房屋不得出租。值得一提的是，今年8月，北京首次对该政策做出回应。8月24日，北京发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)公开征求意见。10月21日，北京市住房和城乡建设部公布征求意见反馈。会上，北京市住房和城乡建设部领导明确表示，北京将对住房租赁进行立法。

　　根据专家解读，一般来说，从征求意见稿到此类法律法规最终实施的时间为3-6个月，北京已经收集了意见，下一步就是认真制定《条例》。换句话说，北京的《住房租赁条例》规定很有可能在明年正式实施。

　　基于此，明年，北京将成为全国首个实施租房“四新禁令”的城市，即从明年起，北京四类房屋一律不准出租。所以租客和房东都要注意。特别是租客一定要特别注意，不要“占别人便宜”去租这些新规禁止的房子，因为一旦被查，可能会面临再次找房子的窘境，严重的话可能会损失一大笔租金。

　　根据【住房租赁条例】第二章“租赁和出租”，从明年起，4类房屋不再出租，房东和租客都要注意：第一类是不符合“工程建设强制性标准”的房屋。工程建设的强制性标准是什么？即建筑在设备、设计、防火、节能、勘察与基础、结构、抗震设计等十个方面都要满足国家强制性标准的要求。说白了就是已经被质监局全面受理的房子。许多城市自建房屋和农村小产权房都在“禁租”之列。

　　第二类是不符合国家有关室内装修标准，危及承租人人身健康的房屋。没什么好解释的，简单来说就是租住的房子必须符合室内装修标准，严格要求甲醛、苯、氨等。不能超过标准。

　　专家解释，《新规》之所以有此条，是因为近年来此类事件接连出现，引起了国家相关部门的高度重视。专家认为，租客千万不要贪恋这样的房子，因为甲醛和苯超标的房子可能会导致租客患上严重的疾病，危及他们的身心健康。

　　第三类是厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非生活空间。这个“禁令”显然指向大城市的“群租房”。尤其是在北上广深等一线城市，房东和中介为了获得更多的租金，喜欢将低收入人群无法居住的阳台、厨房、储藏室等出租出去。这种房子的法律法规早就明确了人不能住在里面，因为不符合居住标准，可能存在安全隐患。现在，“新规”又一次提到，租客和房东要多加注意，尤其是租客，不要因为租金便宜就“便宜”租房。一旦被调查，可能是房财两空；

　　第四类是依法不能出租的其他房屋。一般是指违法房屋、无产权证房屋、被司法机关查封的房屋、其他房屋共有人不同意出租的房屋、抵押的房屋、未经抵押权人同意的房屋等。

　　专家解释，这类房子不能出租的根本原因是产权不清，存在拐骗租客的情况。特别是一些已经抵押或查封的房产，在出租时可能会有较低的市场价格。如果承租人不知道，他可能会逃离房东，不得不承担租金和押金无法退还的后果。

　　房地产专家王佳直言，新规来了。从明年开始，这四类房子出租出去，价格可能会便宜一些。房东的目的是“吸引租客低价租房”。对于这四类低价却违规出租的房子，租客一定要记住，不要“贪便宜”。

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