房企美元债违约事件持续发酵，评级机构对行业表现信心不足，多家房企评级在近期集中下调评级，引发市场波动。

仅2021年10月18日至19日，穆迪就集中降级了20家房企的信用评级，涉及主体信用评级、债券信用评级和展望展望。十月二十一日，惠誉更是把29家中国房地产开发商纳入了标准观察范围。

需要指出的是，在这次集中降级的房企中，不乏行业龙头企业和财务表现稳健的房企被“错杀”，当前环境下，评级机构过度反应在所难免。

降级前景的调整涉及多方面的原因，而另一方面，不少房企由于杠杆率的大幅提高，迎来了评级上调。降级释放的信号值得关注，在防风险大的背景下，房企需要防范流动性风险，对于行业而言，未来的集中度将进一步提升。

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  10月穆迪已下调29家评级或展望

有债务违约的房企成为这次降级的主力军。

十月五日，花样年一笔10月4日到期的美元债务构成实质性违约，穆迪是三大评级机构之一，将其长期评级从B3下调至 Ca，评级展望从负面观察调整为负面。

穆迪称，公司再融资风险加大，能否产生足够的运营现金流来偿还未来1-18个月到期的海外债务，还存在不确定性。

后来，受大环境影响，一些未发生债务违约的企业也遭受评级下调。

根据 CRIC的不完全统计，穆迪自去年10月以来(截至10月25日)已下调29家房企的信用评级或展望，其中18日、19日集中下调幅度最大。就内容而言，穆迪对这29家房企进行了降级，维持了评级，但展望调低，其中8家为展望从稳定调低至负面或下调观察；13家降级或列入降级观察名单。

事实上，从这个角度来看，由于评级机构对整体市场持悲观预期，许多房企在此次“无差别”评级下调时可能会被“错杀”，比如，细数下调评级的房企，既有行业前十的龙头企业，也有百名开外的中小房企;既有“三道红线”不达标的4家橙档和红档房企，也有9家全部达标的绿档房企。

在评级机构过度反应的背后，有一种现象值得警惕，即评级及展望双降的房企，特别是下调幅度较大的房企，如由B3直接下调至 Ca，短期内流动性风险更大，企业需要加强风险控制。

表：2021年10月穆迪集中下调房企评级及展望情况

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  融资渠道收紧是评级下调主因

为何会出现集中下调?

这有两个原因，一是机构对房地产业基本面持悲观预期，另外，个别房企财务状况不佳，进而面临流动性风险。

针对行业基本面，穆迪曾在2021年9月7日将中国房地产业整体前景从“稳定”调整为“负面”，其中融资渠道受限是推动前景转负的主要原因。穆迪称，中国房企国内银行和信托贷款融资，以及境内外债券市场融资渠道的收紧，将导致其再融资和流动性风险加大；同时，债务和房价增长的限制也将制约销售，叠加全国土地交易放缓，房企合约销售下降将加剧流动性紧张。

虽然未来行业背景下融资受限、销售疲弱，但部分房企中短期运营现金流仍能覆盖到期债务及承诺土地款，这也是过半房企仅有下调预期，但评级维持的主要原因。

在企业层面上，大多数房企的信用评级被下调，主要是因为他们的信用指数偏弱(穆迪主要通过两个指标： EBIT/利息保险和收入/债务比率)，到期债务压力变大，流动性风险增加。

此外，房企评级下调，还受到许多其他因素的影响，如业务过于集中某一地区或城市的能级，过分依赖合资和联营公司销售，过度依赖信托贷款，自身业务规模较小等。实际上，在当前市场或监管环境发生改变，负债压力大或经营风险较大的房企，受冲击的可能性就更大。

表：穆迪房企评级打分卡情况

资料来源： CRIC整理

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  部分房企上调评级，杠杆率改善是关键

需要指出的是，在房企信用评级大幅下调的大背景下，2021年仍有多家房企信用评级被上调。

如果六月九日，惠誉评级公司发布报告，将金辉集团有限公司的评级展望从 B上调至 B+，展望“正面”。

关于评级上调的理由，最主要的原因是杠杆水平的大幅提高。

正如惠誉称，这次提高评级的依据是其杠杆率(按权益比例合并合联营公司后的净债务/调整后库存),2020年杠杆率降至36.7%。因有充足的土储和良好的业绩预期，惠誉预计，在强劲的运营现金流支持下，金辉公司未来至少两年将杠杆率保持在40%以下。

此外，上调的原因还包括有节制的土地收购策略，较高的并表率，更快的回款速度和优质的土储。

表：2021年评级上调房企情况

资料来源： CRIC整理

整体而言，房企信用评级的集中下调，背后既有评级机构对行业面的悲观预期，也反映了部分房企信用风险加剧。而且下调信用等级的企业范围，在未来可能还会进一步扩大，在这个过程中，容易造成个别企业被“错杀”。

降级对一些企业的影响更加直接，将使房企融资难度加大，平均融资成本上升，从而进一步恶化其信用指标。降级不可避免地会导致市场情绪波动，例如抛售股票、债权人催收加速、购房者观望情绪加重等，加剧了企业流动性风险，陷入恶性循环。

在行业波动的情况下，资金将涌向财务状况较好的大房企，加剧行业两极化趋势，行业集中度将进一步提高。

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