“发展住房租赁市场，目前还面临一定的困难，投资收益率低，无法计算。但是，这只是暂时的，只要解决好资金错配问题，就能解决住房租赁发展的根本问题，前景十分广阔。”近日，“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”上，中国房地产估价师和房地产经纪协会会长柴强如是说。

值得注意的是，不久前，国家发改委发布了《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房(包括各直辖市和人口净流入大城市的保障性租赁住房项目)纳入试点项目。REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不寻常的意义。

于是，对于布局房屋租赁的开发商来说，一条新的融资渠道摆在了眼前，他们将如何应对？还需要澄清什么问题吗？

公租房引入 REITs，影响行业格局

近几年来，为了支持住房租赁市场的发展，国家出台了许多相关政策，包括减免增值税等。基于这一背景，保障性租赁住房被纳入公营 REITs的范围。

中金基金管理有限公司总经理李耀光在第三届住房租赁业国际论坛上指出， REITs是未来住房租赁发展的必要条件，中国最缺的是长期投资。而且用传统的方法，无论信用还是保险，都难以迅速解决，由此带来的问题是，资金问题必须用错配，而错配又有经营风险。只要找到长期资金，运营商才能稳定，公寓运营效率才能发挥。

中饭协公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人和 CEO王戈宏指出，过去的住房租赁企业基本上都是采用包租模式，有些企业在解决资金问题时，出现了很多逻辑问题。所以， REITs不仅是从事住房租赁基础建设的金融工具，也是很重要的退出方式。

实际上，我国对 REITs和资产证券化的研究已有近十年的时间。因此，将保障性住房纳入公营 REITs范畴，这一行业将会带来怎样的变化？

公营 REITs为住房租赁企业提供了一条战略性转型的可行路径。南部基金-基础设施基金投资部副总经理兼董事徐文妹指出，企业可以从自身发展的角度考虑，是否愿意转型，实现先重后轻，或先轻后重的转变。

公营 REITs就像一项资产的“IPO”，通过盘活存量资产，有效释放资产价值。以前的大宗交易和私募这两种方式，在流动性上都有一定的局限性。公营 REITs推出后，投资者更加多元化，可以提高资产的流动性，改善企业的资产负债率，更快地收回资金。徐文妹表示，公营 REITs的引进，或将促进租赁住房行业投融资模式的转变，从而对行业竞争格局产生深远的影响。

房屋租赁业“跑道渐清”为收益作准备

事实上，一些积极的市场参与者，包括开发商，不仅仅是紧紧抓住政策导向，更重要的是，他们也想尽早抓住这个市场进行布局。公营 REITs的发行是以收益为基础的，问题在于，整个行业是否有相应的准备？

作为回应， ICCRA住房租赁业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副主席赵然表示，今年规模扩张不再是住房租赁行业的关键词，反而有些企业做了主动的收缩，“这三年国内市场已经不再是房地产市场的关键词。”从环顾四周到深入研究。如今，各行业对收益率的预期越来越明显。

谈到开发商和租赁业运营商所面临的挑战，中海商业发展有限公司研拓高级总监指出，在土地及存量物业改造方面，企业是否要适应或抓住机会，进一步优化成本。内在的挑战，主要来自于收益方面，即如何在相对核心的主流城市做对，做好产品。

在此过程中，饶胤指出：“长租公寓运营人员心中要有现金流量表，以资产管理意识做好收益端的提升。经济增长率有限的前提下，如何让投资商看到更大的成长力量，如何提高与客户的粘性和成长空间，这是最大的挑战。另外，还需要探索产品本身，在收入端除了租金之外，还可以获得其他收入，以及在标准化长租公寓外对租赁社区的布局等，以此提高投资者的收益。

精益求精，精益求精，精益求精的经营之道。

事实上，对于开发商来说，在“三道红线”的前提下布局住宅租赁市场，必然要面对算账问题。

对于这一点，金茂(中国)酒店投资管理有限公司首席财务长张润红表示，在“三道红线”的前提下，不管是市场化运营，还是保障房运营，都要对开发商的资产负债表带来压力，企业要平衡收益、风险，以及对企业回报的要求。

另外，张润红还指出，任何发行公募 REITs资产的资产，都不可能是一项资产，必须采取资产包销的形式。所以，在发行 REITs的过程中，必然要面对资产包资产重组，重组后面临着税收和税务筹划等问题，这也是企业需要综合考虑的因素。对于具体租赁产品的布局，必须根据不同地区、不同城市以及拿地条件，同时尽可能地履行企业的社会责任。

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