十月十一日，有三家房企在一天之内公布了债务违约和延期兑付的相关公告。业内人士认为，融资环境全面收紧，新债难以发行，加之债务集中到期兑付，导致部分房企出现流动性危机。

根据机构数据，房企连续4个季度新增发债低于到期债务。其中，今年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。也就是说，一直依靠的“借新债还旧”模式已经不再适用。

虽然四季度偿债压力有所缓解，但仍处于历史高位。多数房企预计将更谨慎地投资，融资规模或将保持低位。对一些房企而言，要提高自身的“造血能力”，需要拓展多元化融资渠道，提升债务安全的边界。

当日多家房企发布债务违约及延期兑付公告

十月十一日，新力控股发布公告称，经审慎考虑公司流动资金，目前没有足够资金来偿还10月18日到期的美元债及最后一期利息。所以，公司目前认为，在债券条款和条件下，有可能发生违约事件。

9月30日，新力控股承认有两笔债务违约后，这将再次面临债务违约。九月二十日，新力控股经历股票大跌后短暂停牌，目前仍处于停牌状态。

同时，10月11日，花样年发布了一份关于18花样年、19花样02两只债券交易异常波动盘中临时停牌的公告。鉴于公司间接控股股东“花样年控股”出现短期流动性问题，“花样年”在公告中表示，已成立应急小组，正在制定风险化解方案，尽快化解阶段性困境。而且早在10月4日，《花样年》宣布未能如期支付2.06亿美元债务。

最近，债务违约已成为房企高度警惕的事件。又在10月11日，当代置业发布公告称，董事会主席张雷和张鹏总裁有向集团提供总计8亿元股东贷款的意向，并预期在未来两至三个月内完成，同时将视乎集团财务状况的需要，予以支持。现代置业公布的另一份公告显示，10月25日到期约2亿美元债券的剩余部分正在寻求延期兑付，目前正在征求投资者的同意。现代置业公司表示，这一举措旨在改善流动资金和现金管理，避免任何可能的偿付违约。

按照“三道红线”标准，新力控股、花样年、当代置业都是黄档房企，踩到一条“红线”。

对一批房企面临美元债违约，在同策研究院陈舒看来，伴随着房地产业金融监管的逐步加强，房企面临着融资“三道红线”、“两条红线”等政策监管。随着监管力度的加大，房企债务集中到期，一些房企爆发了阶段性的流动性风险，出现不能按时还贷、债券无法兑付等情况。这也给房地产业内部带来了信用危机。

对目前房企债务违约问题，有业内人士认为，一些企业优化的“三道红线”指标是通过将显性债务转化为隐性债务，房企的实际偿债压力依然存在，未来仍应警惕其偿还风险。

新增发债连续4个季度低于到期债务

其实，从2021年起，受房地产业发展形势和调控监管政策的双重影响，房企所依赖的发债融资持续走低。

根据贝壳研究公司的统计数据，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，比上半年下降21%，较上半年的降幅进一步扩大5个百分点，为2021年前三季度房企债务规模增加约63%。

此外，中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，今年9月百强房企房地产信用债发行规模为321.4亿元，相较于8月476.2亿元小幅下降。

同策研究院9月监测的40家典型上市房企数据显示，9月房企完成融资总额达610.95亿元，同比下降43.55%，主要为债券融资金额大幅下降。

面临房企融资规模的下降，陈舒认为，一方面是房企选择主动减少自己的债务总量或调整债务结构，以回归绿档；另一方面，由于宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素叠加，导致新债发行不易。

需要注意的是，从目前来看，海外债市悲观情绪高于国内，发债规模收缩，票面利率持续走高。在这些问题中，新力控股、花样年等房企首先出现境外债务违约。

根据贝壳研究机构的统计，今年第三季度的海外债券融资的平均票面利率为8.06%，与2020年同期基本持平，比2021年第二季度上升了144个基点。此外，9月份房企17宗境外债券中，有7宗票面利率高于10%，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股、中梁控股、新湖中宝、佳兆业集团等。

另外，部分企业出现流动性困境的原因还包括债务的集中兑付。贝壳研究分析师称，从2020年第四季度开始，受金融侧监管的影响，房企新增发债规模长期低于到期债务规模，即连续4个季度新增发债净额为负。且2021年第三季度境内外到期的债券融资规模约3552亿元，同比增长9.1%。

2019年至今季度房企发债及到期规模趋势(季度值)

资料来源： wind，贝壳研究所整理

行业：四季度房企偿债压力或将缓解

贝壳研究公司预计，四季度到期的债务规模将达到2089亿元，相比前三季度，偿债压力有所缓解。当中，国内债券市场将继续稳定，但海外债券市场仍然具有很高的不确定性。

然而，易居企业 CEO丁祖昱表示，虽然偿债压力有所缓解，但仍属历史高位。四季度预计将保持目前的融资政策，同时在降低杠杆率的主基调不变的情况下，大部分房企将更加谨慎地投资，房企的融资规模或将保持低位。

房地产业属于资本密集型行业，超预期的融资环境将对房地产的增长速度和盈利能力产生负面影响。总融资规模的下降会使房企放缓拿地、推盘、销售、施工和竣工的速度，导致整体增速下滑。”中泰证券研究所认为。

根据贝壳研究分析师的观点，“三线四档”房地产金融调控力度不会放松。在调控对象上，不同房企之间存在着较大的差异，调控犹如黑云翻墨，降负债过程中会存在反复的可能性；而对于资金充裕、财务稳健的房企，则是水波不兴。

目前，对于房企而言，除了注重自身的经营状况，继续加强自身的“造血能力”，保证稳健的财务业绩和健全的负债状况，在资本市场上将更具优势。

丁祖昱则认为，未来房企应积极拓展融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。与此同时，企业运营方面要持续优化组织架构，持续推进区域深耕，提质降费，持续提升运营能力，加速销售端现金回流。从政策上看，目前国家加大对租赁住房和 REITs的扶持力度，或将成为房企融资突破的新方向。

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