房产税试点终于来了！2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作(以下简称《决定》)。

　　房地产税改革加快推进。近年来，房地产税在重要会议和文件中多次被提及。与之前的表述相比，本次《决定》进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径和征收对象。

　　1 .房地产税试点的原因。

　　一是调控房地产，严格落实“房住不炒”的原则，增加守链成本。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，年度政府工作报告对当年房地产市场进行了调整。《决定》提出“为积极稳妥推进房地产税立法和改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。因此，试点地区应重点关注房价上涨压力较大的热点城市，如长三角、珠三角、京津冀以及部分区域中心城市。同时，扣除免赔额面积后，针对投机炒房的多套房和豪宅的税收可能会更强。

　　第二，随着房地产开发时代的逐渐结束，土地金融难以为继，存量房时代即将到来。从土地财政向房地产税转变是大势所趋，大势所趋。根据第七次人口普查数据，2020年中国常住人口城镇化率为63.9%。考虑到2.86亿农村留守农民工(包括1.6959亿农民工和1.1601亿本地农民工)的家庭，如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国宽口径城镇化率已经达到75%左右，发达国家城镇化率普遍在80%-90%之间。根据我们的计算，土地加上税收的成本约占房价的60%。根据财政部的数据，2020年地方政府与房地产相关的总收入为10.4万亿元，其中国有土地出让金收入8.4万亿元，房地产五大专项税收收入1.97万亿元。2012年至2020年，土地出让金占地方财政收入的比重将从20.0%提高到30.4%。2012年至2020年，土地出让收入和房地产专项税占地方财政收入的比重由27.1%提高到37.6%。

　　三是地方财政紧张，试点开征房地产税，完善地方主体税种，增加地方稳定税源。在美国，主要的地方税是房地产税、消费税和个人所得税。目前我国地方收入压力较大，主要是地方政府隐性债务监管收紧和房地产市场不景气。2021年5月以来，房地产销售迅速降温。9月份，商品房销售面积和销售量分别为-13.2%和-15.8%。大规模土地拍卖。截至10月17日，集中供地实施挂牌地块822宗，拍卖地块266宗，拍卖率高达32.4%，其中北京、广州、杭州、沈阳的拍卖率均超过50%。

第四，房地产是居民的主要财富资产，房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入分配、缩小贫富差距、实现“共同富裕”的功能。居民主要缴纳所得税(工资收入、劳务收入、报酬收入、财产租赁收入等。)，房产税基本为零。然而，经济高速增长后，社会积累了大量的存量财富，仅靠工资税已经无法调节收入差距。开征房产税(主要是房产税和继承赠与税)既能调节高收入，又能为低收入群体的社会保障提供资金支持。我国收入差距处于较高水平，2019年我国收入基尼系数为0.465，高于0.4的警戒线。世界贫富差距处于中等偏低水平，但正在快速上升。2020年，中国财富前1%的居民占总财富的比例将上升至30.6%。

　　2 .房地产税试点方案。

　　1)从税源来看，试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，如长三角、珠三角、京津冀以及部分区域中心城市。除了技术难度的降低，热点城市的试点也有复杂度的降低。如果在全国范围内征收房地产税，就要实现全国房地产实名制和房地产联网。根据美国、韩国和英国的经验，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，这既是经济改革，也是政治改革。

　　2)从课税对象来看，更可能以存量房为基础征税。上海、重庆试点未能取得预期效果的原因之一是征税范围过小。上海只对新购房征税，重庆只对高端房征税。随着一二线城市进入存量房时代，增量房源增速放缓，计税对象将以存量房为主。

　　3)从课税依据来看，预计我国房地产税试点将以市场评估值为依据。借鉴发达国家经验和沪渝方案，基于虚拟租金或市场评估价值征税的方式有两种。预计我国房地产税试点将按市场评估值计税，根据家庭成员数量、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予扣除面积或税收优惠。

　　4)从税率来看，国务院可能会划定税率范围，不同的税率可能会由地方政策决定，整体税率不会太高。根据发达国家和上海、重庆的经验，房地产税率主要采用累进税率和平均税率，税率相对较低。此前，上海和重庆分别采用0.4%、0.6%和0.5%、1%和1.2%的税率。预计试点城市将根据城市实施政策，税率一开始不会太高。

　　5)从税收优惠的角度来看，可以采取第一套免税和免税地区相结合的方式，同时免除刚需和特殊群体。此前，上海试点的免检面积是人均居住面积的两倍。预计此次试点将调整免税区域，扩大税基。

6)目前争议的要点是：由于交易环节的契税、土地增值税较重，存量环节的房产税是否能减轻交易环节的税负，否则居民整体税负将大幅增加；如何解释70年民用住宅用地使用权和房产税的关系和合理性，70年后怎么办，能否给居民稳定的预期；推出时间的选择、前期三条红线、贷款集中度管理、限购限贷等政策集中出台，当前房地产市场和土地拍卖市场低迷。

　　3房地产税试点的影响。

　　由于房产税主要是试点征收，刚开始可能征收力度不会太大，会循序渐进。2018年美国各州房地产税率为0.27%-2.4%。但是，也要防止以运动为主的“减碳”重复发生。

　　短期来看，目前房地产市场销售清淡，土地市场已经大卖。因此，此时开征房地产税将对市场造成巨大压力，具体影响将取决于征税力度。理想的政策应该是在房地产周期上行，市场销售火爆的时候推出，比如2015-2016年，市场和企业都能处理。当然，从研究、制定到实施是有时间跨度的。我们之前提出“房地产是最硬的泡沫，争取软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。

　　从长远来看，房地产税对特定地区的影响仍然取决于供求关系。根据国际经验，在供不应求、货币过度的情况下，税收负担可以转嫁，否则无法转嫁甚至增加地区市场压力。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。根据我们的研究，未来中国人口将向都市圈和区域中心城市聚集，人口流入流出地区的房地产市场将明显分化，美国和日本就发生过这种情况(参考《决定》《中国人口大迁移》)。根据我们的《中国城市人才吸引力排名：2021》计算，2020年我国城镇住房套数比例为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。中国整体住房一直处于静态平衡状态，但区域间供需差异较大。随着人口向都市圈城市群流动，未来仍将出现住房短缺。但是，对于东北、西北和非都市圈的低水平城市，由于其人口众多。从长远来看，住房制度改革的根本政策是城市群战略，将人与土地、金融稳定和房地产税联系起来，实现供需平衡，从而改变目前人地不匹配、供需分离、一二线房价高、三四线库存高的问题。

　　4展望

　　经全国人大授权，预计未来将在房价上涨压力较大的热点城市试点开征房地产税，比上海、重庆现有试点力度更大。试点后，将逐步扩大。《中国住房存量报告：2021》提出“本决定授权的试点期限为五年。条件成熟了，及时立法。”随着存量房时代的到来，从土地财政到房地产税的转变开始了。按照《决定》的计算，2020年我国住房市场价值为418万亿元，是GDP的4.1倍，占债券型住房市场价值的66%。从住房市场价值占GDP的比例来看，2020年中国为41.4%，高于美国、日本、德国、英国、法国的14.8%、23.3%、27.1%、33.9%和35.4%。2000年至2020年，中国住房市场价值从23万亿元增长到418万亿元，年均增长率为15.6%。人均住房市场价值从1.8万元增长到29.6万元，年均增速15%，高于人均GDP  12.3%的水平。城镇居民人均住房市场价值从4.5万元增长到43.4万元，年均增长12%。

　　大趋势是什么？是减少房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断。以及由此产生的对民生和实体经济的挤压和成本过去，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年未有之大变局，也是百年未有之大机遇。认清这个大趋势是非常重要的。企业中的每个人最终都是时代的产物。

　　中国未来中长期将面临三大挑战：中美易摩擦和脱钩风险、人口老龄化加速和出生率下降、最硬的房地产泡沫如何避免硬着陆、实现软着陆。面对这三大挑战，我们实施了实现科技自立、解决技术“卡脖子”问题、注册制和北交所服务“专精新锐”、大力推进新能源和新能源汽车革命、放开三孩、清理校外培训、延迟退休年龄、反垄断和防止资本无序扩张、试点房产税、三条红线、贷款集中度管理等一系列战略和政策调整。如果你选择做正确的事情，运气就在你这边。

　　他山之石：美、英、日如何征收房地产税？

　　房产税在不同的国家有不同的形式和不同的政策。从计税依据来看，主要有两种类型：一是虚拟租金是计税依据；第二，税收以评估价值为基础。税率方面，发达国家主要采用累进税率和平均税率。从税收优惠来看，发达国家主要采取减税、缓缴税款、减税、设置起征点等方式。

　　1)美国对土地和房屋征税，房地产税以评估值为计税依据，与市场价值接近，税率由当地政府确定。美国对土地和房屋实行综合征税模式，通常由县政府征收，然后转移到相应的部门。房地产税=评估价值评估税率名义税率。从计税基础来看，美国以评估值作为计税基础，评估值接近市场价值。有些州不全额征收评估值，而是设定评估率来调整不同类型房地产的实际税率。税率方面，美国是通过“以支定收”来确定税率，而地方政府则是根据预算支出和收入、房地产评估价值和评估率来确定税率。从税收优惠的角度来看，美国通过减税、延税等方式对贫困人口、老年人、残疾人和低收入群体给予税收优惠。

2)英国财产税起源于17世纪中期英国的“炉灶税”，即以一户拥有的炉灶数量为征税对象，用于为穷人提供救济的税收。住房保有权需缴纳市政税，税基由评估机构评估，评估机构分为八九个等级。1662年，英国根据家中炉灶的数量征收炉灶税。1989年，每人每年征收的社区费进行了数次调整，税基经历了炉灶数量、窗户数量、租金价值等诸多变化。在英格兰、苏格兰和北爱尔兰，1991年4月每套房子的房价分为8个A-H级，2003年威尔士按照房价分为9个A-I级。后续房源根据这两个基期的价格进行分类。2018年英格兰和威尔士A-I级房源占比分别为2%和0%，税率以D级房源为基础，有固定税和累进税。在英国，D级住宅的税额是由“以支定收”确定的，而市政税是地方税，区域内D级住宅的税额由地方政府根据当前财政预算的支出缺口确定。通过控制政府支出来限制房产税的税额，有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。如今，英国的住房房产税是地方政府的重要收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业支出。根据英国统计局的统计，2020财年，英国市政税收总额为322亿英镑，占地方政府总收入的29%。

　　3)日本在保有环节征收固定资产税和城市规划税，以评估值为计税基础，低于市场价值，并设置“负担率”调整机制。日本市政当局每年都向土地和财产所有者征收固定资产税和城市规划税。从计税依据看，固定资产税的计税依据与城市规划税相同，都是房屋或土地的评估价值。土地评估价值一般为上一年度土地公开价格的70%。建立“负担率”调整机制，避免地价大幅波动带来的额外税收压力。税率方面，中央政府设定基准税率，地方政府在此基础上进行调整。固定资产税基准税率长期维持在1.4%，城市规划税税率为0.2%-0.3%。从税收激励的角度来看，日本设定了一个税收门槛作为税收激励，免除估计价值低于30万日元的土地和估计价值20万日元的房屋。

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