最近，房地产政策端更显“暖意”，银监会再次发声支持刚需购房，部分城市的房贷利率已经下调。

十月二十一日，在国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作会议上，银保监会统计信息与风险监测部负责人表示，在国新办三月份银行保险业数据和监管重点工作会议上，银保监会在回答有关房地产市场的问题时表示，对其进行支持。

央行发表声明“保持房地产信贷平稳有序投放”，以及中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得到纠正”后，银保监会再次释放了在房地产信贷方面的具体“纠偏”政策，即支持刚需。

在高层频繁释放政策信号的同时，房地产行业人士认为，房地产政策的“暗期”已经过去，信贷政策和执行方面会适度“纠偏”，房企和市场也会感受到政策的温暖。

十月二十二日上午，受上述利好消息影响，地产股迎来上涨。其中，万科、保利发展、招商蛇口、新城控股等房企的股价略有上涨。

地产界的寒冬迎暖

对首套房购房者在贷款首付比例和利率方面给予了支持。现在，90%以上的银行个人住房贷款都是首套房贷款。”刘忠瑞表示：“下一步，将配合有关部门和地方政府，按照市场化、法治化的原则，共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

针对这一点，易居研究院研究中心研究员严跃进分析说：“近期央行、银保监会等机构对于房贷方面的表述比较积极。总体而言，这有助于进一步放松信贷市场。应当说，政策面释放了很好的暖意，有助于促进房地产市场的平稳发展，对房企等也能带来积极影响。”

实际上，自9月底以来，央行已连续两次表示，“金融机构要按照法治化、市场化的原则，配合相关部门和地方政府，共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”

10月15日，央行第三季度的金融统计数据记者招待会上，邹澜司长表示，部分金融机构对银行不能再发放发展贷款的情况进行了解读，表示今后将保持房地产信贷平稳有序投放。

十月二十日，在“金融街论坛2021年度会议”上，中共中央政治局委员、国务院刘鹤表示：“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场的整体需求不会改变。”当日，中国人民银行副行长潘功胜指出，针对房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得到纠正，融资行为和金融市场价格正逐步回归正常。

对高层住宅政策信号连续释放，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“过去一年多，我们发现了调控楼市的‘核武器’，也就是房地产金融宏观审慎，包括三道红线、贷款集中度、差别化按揭政策、 LPR定价机制等。这是好制度，都是有保有压，不是放之四海而皆准，但在执行中却成了一刀切。不但合理的开发贷款项目没有得到支持，而且合理的抵押贷款也无法满足。

他说：“这次提出来‘金融机构要配合有关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展’，在控制总杠杆的前提下，保护好刚需，满足合理的融资需求，再加上‘一城一策’，楼市就会稳定下来。”

信用环境已有改善

实际上，自9月底央行表态以来，一些城市已经调整了信贷政策，信贷环境有所改善。

十月二十日，贝壳研究院公布的数据显示，今年10月，贝壳研究院监测的90城市主流首套房贷利率为5.73%，二套利率5.99%，均较上月下调1个基点。十月份住房贷款利率调整为年内第一次环比下降，表明信贷环境有所改善。

具体地说，10月90城市中，有20个城市出现了房贷降息，其中14个城市首套利率下降，14个城市的二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套住房贷款利率下调。降级城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市、无锡、湖州等长三角城市，除广州、深圳外，其它城市多为三四线城市。

关于贷款周期，90城市10月房贷平均放款周期为74天，较9月延长。贝壳研究机构称，这主要是因为放款行为与利率调整有一定时差，10月银行发放的贷款多为前几个月的合约。在部分城市，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市的放款周期比9月缩短。

BBI预测：“四季度住房信贷将回归平稳有序，对首批购房客群、卖一买一的改善客群给予保障和支持。一方面，房贷利率下调城市的范围会扩大，另一方面放款周期会缩短。信用环境边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市，启动链条换房，利于市场平稳健康发展。

此外，从房企资金端来看，新京报记者从多家房企内部人士了解到，“目前，融资方面并没有明显放松，预计将会有政策传导到房企。”

与此同时，一位上市房企的相关负责人也对记者表示：“由于银行按揭从10月开始有所放松，房贷周期比前一周缩短，所以我们在销售端的回款速度有所加快。

行业：四季度市场将趋于平稳

第三季度，房地产贷款集中管理、“三道红线”“集中供地”等多项政策叠加，房地产市场迎来了“寒冬”。

根据国家统计局公布的九月份房价数据，全国70个城市新建商品住宅价格指数9月份环比上涨0.1%，为2015年5月以来的首次下降。在二手房方面，9月份二手房价格环比下降52个，上升城市仅17个，另外1个城市持平。

另外，今年1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%。该数据已经连续七个月出现同比下降，年增幅也首次达到了一个位数。

除房地产业多项指标下滑外，从土地市场看，房企拿地积极性明显下降，多城市二轮供地流拍现象增多。根据申万宏源证券研究所的数据，截至10月11日，包括北京、上海、深圳、广州、福州等16个城市的二轮供地，共推出664宗地，终止出让164宗地，流拍面积达664宗，终止出让164宗地，流拍率达33%。

伴随着政策的升温，业内人士认为，未来，在支持刚需和房企合理放贷需求等政策落地后，四季度的楼市将会趋于平稳。

李宇嘉预测：“对于四季度的情况，应持乐观积极的态度，尽管下行惯性依然存在，但从房地产销售、价格、开工率、拿地等多维度来看，跌幅或升幅将缩小。

盘古智囊团高级研究员江瀚预测说：“从目前出台的银保监政策来看，是一项比较宏观、原则的政策，预计不久各地商业银行都会有配套的细则出台，这对市场也是利好。因此，预计四季度整体楼市平稳的趋势不会改变，与之前相比将会逐渐好转。”

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