为什么精装修变成了“惊装修”？

　　新房精装修现状调查。

　　近年来，在大力倡导节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，精装修房在房地产市场的占比不断提升，装修质量差、渗水、甲醛超标等问题也不断涌现。

　　很多时候，精装修已经成为开发商绕过限价，谋取高额利润的手段。很多楼盘都是为了涨价而精装，装修标准夸张粗制滥造，直接导致房屋收楼维权纠纷增多。

　　在发放预售许可证前，住建部门将要求开发商在预售方案中承诺装修标准或价值。开发企业违反预售计划装修承诺，严重降低装修标准的，将受到相应处罚。

　　销售之初，开发商应列出装修标准，提供交付后室内装修主要材料设备的品牌、产地、规格、等级和数量，并在监管部门保存样板房的形象证据，从源头上保护买家的权益。

　　前段时间，陕西人陈(化名)忙了一天的工作回到家，准备做一顿饭犒劳自己。他一进厨房，就被眼前的景象吓了一跳：厨房上面的墙在漏水，墙在剥落开裂，碎片散落一地。自从两年前搬进这个新家，陈就觉得——号的厨卫大面积漏水，墙壁开裂剥落，严重影响了生活质量。

　　精装修变成了“惊喜装修”，只有陈有过这样的经历。近年来，在大力倡导节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，精装修房在房地产市场的占比不断提升，装修质量差、渗水、甲醛超标等问题也不断涌现。

　　这是一个精心装修的房间，是为了安心和追求高品质生活而买的。为什么会成为烦恼的来源？如何保证精装修质量？出现问题如何依法维权？带着这些疑问，《法治日报》记者进行了调查采访。

　　承诺的保质期是五年。

　　不到一年就严重漏水。

　　2002年，原建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，精装修房开始投放市场。2017年，明确到2020年，新建、全装修成品住宅面积达到30%。如今，在许多大城市，精装修已经成为新房的标准。

　　“一站式整装、高性价比、0增项、质保时效长、多次验收”“使用环保材料，交房就能入住”……在房地产销售广告中，开发商经常写精装修。

　　也正是因为如此，陈决定购买某知名开发商开发的这套精装修期房，减少了自装修环节，省时省力。他向记者回忆，认购前，售楼部的销售人员特意带他去看样板房。“样板间的装修特别精致，无论是墙面的配色，还是布局设计，看起来都非常舒适。我和我的家人都非常喜欢。”

　　陈还记得，当时开发商说装修费用是1000元/平方米，比请人自己装修还便宜。他不无担忧和疑惑：1000元/平方米的价格能达到开发商宣称的装修效果吗？

　　销售人员的话消除了他们的顾虑，销售人员说是因为开发商有自己购买装修材料的渠道，大量购买，价格自然会低很多。而且开发商承诺精装修保修期为5年，购买合同中也注明了保修期。

　　没想到，麻烦会在入住一年前到来。“起初，浴室墙壁渗水。只要我洗了澡，就会漏水。后来我问了楼上楼下，发现每个人都有这些问题，而且都在同一面墙上。”陈某说道。

　　后来，厨房开始漏水。“一下雨，厨房的屋顶就开始往下滴，顺着天然气管道流到炉子里，有时候连饭都煮不熟。”陈在手机上找到厨房漏水的视频并展示给记者时表示，“滴水的声音很大，尤其是夜深人静的时候，让人睡不好觉”。

　　“从去年开始，我和其他业主多次向小区物业反映漏水问题，要求维修。物业送检后，认定外墙不防水。等了一年多，问题还没有解决。”陈告诉记者，由于小区物业是开发商所有，他还特意向总部投诉，得到的答复是需要进一步核实，之后就没有消息了。

　　各种乱象长期存在。

　　很多问题很难发现。

　　记者梳理公开报道发现，因精装修引发的纠纷比比皆是，甚至有业主吐槽精装修：收楼就意味着维权。

　　2020年，广西南宁鲍莉灵秀前城两栋精装楼被业主投诉：鞋柜、橱柜下面没有瓷砖，部分下水管道生锈，木地板松动.虽然业主多次向开发商反映，但都没能解决问题。

　　重庆万科玉兰路三期为精装房，2020年10月陆续交付。很多业主反映，屋内卫生间天花板渗水严重，就像“水帘洞”一样。发现水管和防水材料质量很差，地漏和管道尺寸不对。

　　河南驻马店的刘吉(化名)对装修的惊喜有着深刻的理解。2018年，他在当地买了一套新房。不到一年半，地板已经大面积开裂。无奈之下，他只好找了个装修队来翻新。他拆地板的时候，发现下面的水管电线乱七八糟，用的材料很差，让他“惊”出一身冷汗。对于湖南某设计公司的设计总监唐瑜来说，各种精装修乱象早已见怪不怪。他告诉记者，虽然业主收房时会先验房，但也只是粗略地看一下，比如有没有漏水，门窗能否关紧等。至于装修细节、材料、水电电缆、环保系数等。大多数人都看不到他们。

　　他说，甲醛超标、环保系数不达标也是精装修房经常出现的问题。甲醛的主要来源是家装涂料、乳胶漆和木制品。家装一般会选用E0、E1等带有环保标志的装修材料，也选用甲醛释放量较少的乳胶漆。但是，为了节约成本，一些开发商可能会选择劣质材料，这很容易导致甲醛超标的问题。

　　“也有一些不良开发商利用建筑垃圾回填精装修房的卫生间洗手池。较重的回填材料容易导致水池防水层开裂。时间长了，卫生间会有异味、漏水，还有坍塌的风险。”比如，他说。

　　在北京从事装修监理的赵鹏告诉记者，在实践中，精装修房业主强烈反映房屋(天花板)结构开裂、厨房卫生间防水不到位、墙体空鼓、门窗开合不畅等问题。

　　“还有就是开发商偷工减料。比如样板间的高价石材已经被普通石材替代，家具质量较低，与样板间展示的家具明显不同。”赵鹏说，如果把开发商的样板房当成“卖方秀”，业主买的精装修房就会变成“买方秀”。

　　近两年，由于成本和房企自身原因，精装修房出现了各种问题，买家在认购时一定要仔细审核装修条款。当前，精装修要回归“宜居”导向，既要提高装修标准，又要防止房企通过装修变相涨价。

　　压缩成本谋取利益，高成本多妥协维权。

　　在长期从事装修设计的唐瑜看来，精装修的问题根源在于一些开发商为了追求利益，把成本降到了极致。“开发商也不傻，既然能提供比市场上普通装修更低的装修价格，肯定会尽可能降低成本”。

　　他说，开发商在寻找装修团队时会“货比三家”。开发商想从他们身上赚钱，装修队也想赚钱。往往只能从材料、工期等方面寻找利润空间，最后把问题转嫁给买家。

　　“很多时候，精装修已经成为开发商绕过限价、谋取高额利润的手段。很多楼盘都是为了涨价而精装，装修标准夸大、以次充好，直接导致房屋维权纠纷增多。”严跃进说。

　　不少业内人士指出，一旦发现精装修问题，业主妥协甚至承认自己倒霉的情况并不少见。原因如下：

　　一方面，由于国家对新建商品房价格的严格控制，很多城市商品房和存量房价格倒挂。所谓“倒挂”，就是商品房的价格低于周边存量房的价格。在这种情况下，买家觉得只要买了就赚了，对精装修就没那么重视了。另一方面，维权成本太高。房子存在漏水等问题，无论是房屋建筑问题还是装修问题，责任难以划分；不同的价格应该对应什么样的装修标准也很难确定。此外，部分买家维权意识不强，未能及时保存相关证据，增加了维权难度。

　　长期从事一线装修工作的河南人张松告诉记者：“有时候我们工作的时候，可以很清楚地看到，房子盖的质量比较差，再好的装修也没有用。但我们不会问任何问题，只是做好我们的工作。毕竟，我们靠开发商‘吃饭’。”

　　对此，赵鹏建议，购房者在签订购房合同时，应尽可能详细地将装修标准、所用材料的等级和品牌、环保等级、保修期、赔偿责任的确定、房屋变更和退房等内容写入购房合同，并在验房时仔细核对。如果将来发生纠纷，也可以作为索赔的依据。

　　完善管控思路，强化监督执法。

　　2019年1月实施《建筑业发展十三五规划》。与此同时，一些城市相继出台规定，要求开发商在交付精装修房屋后6个月内不得拆除样板房，并对装修标准和流程进行有针对性的监管。

　　北京市房地产中介行业协会法制工作委员会副主任王树德认为《住宅全装修评价标准》不是国家强制性标准，目前推广难度较大。他认为，要改变精装修的乱象，应该进一步调整和完善商品房价格的调控思路。实践中，由于房价上行压力，一些地方将备案作为调控房价和新房金融风险的手段，导致出现即使市场再好，新房也不会高价出售的现象。一些开发商会通过降低成本(比如让买家承担中介费，装修质量缩水)来增加利润。

　　“与此同时，我们必须严格执法。”王树德说，其实相关部门对开发商的精装修也不是没有监管，住建部门将要求开发商在预售方案中承诺装修标准或价值后，再发放预售许可证。如果开发商违反预售计划的装修承诺，严重降低装修标准，将受到相应的处罚。

　　“精装修本质上是价格问题。降低装修标准是违反商品房明码标价或者变相提高商品房价格的违法行为。该行为一经认定，市场监管部门可以进行价格执法，并要求开发商予以纠正和处罚。因此，下一步要加强执法。”王树德说。

　　在销售之初，开发商应列出装修标准，提供房屋交付后室内装修主要材料设备的品牌、产地、规格、等级和数量，并在监管部门保存样板房的形象证据，从源头上保护购房人的权益。

　　从开发商的角度来看，有明显的避免或降低成本的考虑，所以大部分精装修问题都与房企对产品质量控制不到位有关。当这一领域出现问题时，它承担的责任往往会更小。随着精装修房数量的增加，今后确实有必要建立和完善相关标准。必要时，需要出台精装修房监管或规划的具体政策，用于房屋交易与房屋交付的对比，甚至建立星级评定机制，对精装修进行分类，防止精装修乱象。

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