从2021年开始，房企债务违约事件频繁发生，进入四季度花样年、新力控股等房企美元债构成实质性违约，将这一轮美元债推向高潮。

受到这一影响，几家主流房企连日大幅下挫，创下上市以来的最低点，中资地产美元债券跌幅至少为8年。从2021年9月30日到10月12日， MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，各个品种跌幅居前。

房地产美元债券二级市场的大幅震荡，真实地反映了房企再融资和获现能力的考验，行业信用风险也加速暴露。

房地产开发商今后到期的债务压力到底有多大？克而瑞证券监测数据显示，未来15个月，彭博口径的房企美元债到期未偿还债务最多为627.23亿美元，另据 CRIC监测数据，未来三个季度房企到期债券接近4900亿。

目前市场下，行业面临的问题是，融资政策是否会边际放松？房地产开发商如何实现自救？

日益增长的美元债压力

十月四日，一条花样年声明引发了这一轮美元债务危机。据声明，花样年于2016年发行的5年优先票据到期，剩余本金约2.06亿美元，构成重大违约。

此前，9月30日，新力控股公告称，未能在相关到期日或之前就两项国内融资安排于2021年9月18日支付应付利息，合共人民币3874万元；随后，10月11日，新力控股又宣布未能在相关到期日或之前就两项国内融资安排支付应付利息。同一天，当代置业宣布将于10月25日到期的2亿美元债券延期兑付，目前正在征求投资者的理解和同意。

这三家房企不过是美元债务信用危机的缩影。

根据克而瑞证券的监测，自10月12日起，重点监测的170家房地产公司已发行了395宗存量美元债，其中美元债存量达到1607亿美元；彭博口径的中资美元债规模也达到了2210.7亿美元。

今年四季度和2022年是房企偿债压力的重点，根据彭博口径，10月14日至12月31日到期未偿付的未偿付规模为79.37亿美元，2022年到期规模为547.86亿美元。也就是说，在未来15个月内，到期未偿债务将达到627.23亿美元。

考虑到房企美元债到期日主要集中在12月和2022年前3月，许多房企已经发布了发行海外债融资的公告，例如，一年内有多家房企发布了发行海外债融资的公告，其中包括一年内到期的优先次序绿色票据。

不过，整体来看，中资地产美元债海外新发仍处于相对停滞状态，主要原因在于二级市场的债券价格波动较大，影响了房企的再融资，同时房地产行业调控政策收紧，百强房企频频出现暴雷。

今后三个季度将到期的债券4900亿

二季度以来民营房企信贷风险持续发酵，加之再融资压力加大，房企现金流入遭遇重创，民营房企信贷风险事件持续发酵。

将来，到期的房地产债务压力到底有多大？

信托业的观点是，根据信托业协会2021年中期公布的全行业信托到期规模分布的官方数据，假定以房地产资金信托余额比例来估算房地产信托到期规模，今年四季度房地产信托到期规模1570亿元，明年一季度1248亿元，二季度到期1673亿元，每季度平均到期规模接近1500亿元。

虽然到期压力比之前的峰值有所缓解，但在现金流紧张的情况下，偿债压力依然不小。

将重点放在债券方面，2020下半年将迎来房企信用债到期潮。

通过对95家样本房企进行监测，可以看出，2021年前三季度每个季度平均到期规模为2151亿元，四季度到期情况稍有放缓，到期规模1384亿元，同比减少27.5%。但明年上半年偿还压力依旧较大，一季度到期规模1815亿元，二季度到期1689亿元。

四季度债券到期压力集中在规模房企，即将到期的信用债主体中，77.7%为民企，其中TOP30占68.6%。后市高杠杆实力较弱的规模房企信用债承压。

资金流入重挫下房企难以自救，政策决定行业走向

房地产业面临着销售与融资两极不断恶化的困境。

在销售方面，热点城市银行按揭额度紧张，放贷周期放缓，房贷利率连续上升，叠加部分三四线城市纷纷出台“限贷”政策，导致楼市销售下行压力加大，楼市销售受困。

另外，融资政策压力加大了房企再融资难度。

根据 CRIC监测的95家样本房企债券融资情况，2021年前三季度新发行债券金额较去年同期增长-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行明显缩量。加上前三个季度偿债高峰的到来，许多房企很难实现“借新还旧”，只能用自有资金偿还旧债，净融资呈持续净流出状态，今年第三季度房企净发债规模为734.3亿元。

由于近期房企信用风险事件频繁发生，未来的债券融资也难以看到反弹的空间。

另外，发展贷款和信托业务也不容乐观。

到2021年第二季度末，房地产开发贷款余额达到12.3万亿元，比上年同期增长2.8%，增速达到历史最低水平。自2020年以来，房地产信托业务进入负增长区间，截至第二季度末，房地产资金信托余额为2.08万亿，同比下降16.94%，创下历史最大跌幅。

产业信贷风险加速暴露，房企积极开展各种自救行为，许多房企在短期内积极增持股票和回购债券，部分房企就近期到期的债权寻求展期，也有企业出售物业资产。但是实际效果在市场下行的压力下可谓杯水车薪。

实际上，无论是从项目股权出售，亦或引入财务实力强的战投，还是进入债务重组阶段，在销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧的现状之下，如果政策端仍未有边际改善，困难房企自救压力仍然有增无减。

由美元债引发的偿债危机，也暴露了企业经营过程中资金流动性的问题，其核心是企业杠杆过高，再加上项目本身的问题，抵御市场波动的能力减弱。

复苏的市场与政策面改善、房企销售能力密切相关，预计今年年底和明年初，海外债券市场将有一些边际改善。

自从中央银行货币政策委员会很少提到房地产，并且提出“两维护”后，一些城市的房贷利率有所下降，政策的变化对居民按揭贷款的边际调整，房企销售回款情况将会有所改善；如果四季度的融资政策不会出现明显的放松，未来房企违约风险可能仍将接踵而至。

【免责声明：我们尊重原创，主要目的在于分享信息。版权原作者所有，若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请及时告知我们，我们将在24小时之内删除。】