一个杭州市场人士告诉界面新闻记者：“开发商全部平摊，这是预料中的事。”

这三年来，杭州是全国最大的卖地大户，周期论在此失灵，杭州走出了独立行情。那些在杭州工作的房企收获了良好的业绩，成为众多职业经理人的福地。无论开发商还是中小开发商纷纷涌入杭州，豪赌杭州楼市。

不过，在全国各地土拍市场“一边倒”冷清的大背景下，土地市场一度火热的杭州也不例外。

截至第二批集中供地前夕，杭州市规划和自然资源局紧急发布17宗地块终止出让公告，其中包括10宗竞地价地块和7宗普通地块，7宗为普通住宅用地，其余7宗为住宅用地。

这次杭州土拍成交额257.5亿元，平均楼面价14162元/平方米，平均溢价率为2.73%(封顶15%)，以成交为关键词，央企成为主角。几个月前，土拍也以57宗成交，成交金额为1178.21亿元。

克制的房企

在杭州第二批集中供地中，开发商表现得相当克制。激进的闽系身影消失了，前些年冒头的黑马房企也不见了。

在杭州的土拍战场上，只有中海、金隅、华润、绿城等央企，以及杭州本土的国企，如西湖城投、杭州地铁等，以及本土民企、德信等。

在第二批集中供地中，有14宗地块摆在货架上，拿地房企有杭房、绿城、杭州地铁、中天、荣上、杭州的投资发展、中海、金隅、杭州西投、滨江、滨江、滨江、滨江等项目。

其中，杭州地铁和绿城都分别斩获了两个地块，在首次集中供地时并未出手的绿城再次回到杭州市场。

在溢价率方面，临平新城星桥地块、拱墅区运河新城地块、上城区彭埠地块和萧山市北两宗地块共5宗地块溢价成交。

以萧山市北20地块为最高溢价率，绿城以21.13亿元、楼面价24058元/平方米、溢价率11%竞得。

其中，运河新城地块成交最高。万科以总价59.69亿元，楼面价25365元/平米，溢价率6.2%的溢价率竞得地块。尽管这一地块的竞拍时间超过1个小时，36轮出价，但从最终溢价率来看，溢价率并不高。

五月份杭州首批集中供地房企激烈争夺，除了两宗人才用地外，集中出让的55宗人才用地中，有41宗拍到自持，占75%，平均自持比例达到15.8%。而溢价率最高的地块则获得了40%的自持率。因此，杭州第二批集中供地房企显得比较克制和理性。

预料中

浙报传媒地产研究院丁建刚表示，今日杭州土地市场形势，毫不意外，毫无悬念。

就全国市场而言，从9月起，福州、济南、天津、成都、南京、广州等城市相继进行了第二次集中出让，均出现了大量土地提前终止或流拍的现象。

在宏观经济数据方面，自6月以来，市场盘整的迹象已经愈演愈烈。8月份之后的经济数据，尤其是国内消费和固定资产投资，都在下滑。

丁建刚表示，尽管国庆长假前央行紧急出台了“两个维护”以稳定市场，但市场变化预期难以逆转。市场主体在极度不确定的时期保护自己是一个本能的选择。

好地研究院认为，杭州超半数的地块终止出让，其核心原因有两点：

自然资源部新规下，对自有资金严格审查，房企的合规资金普遍紧张；

第二，这批地块的起价大大提高，利润空间很小，开发商用脚投票，更愿意投资高利润率的地块。

据克而瑞研究报告，土地市场从牛市转向熊市有三个原因。

一是政策周期。有规范的房地产调控趋势。需求端加码限购，加快市场预期转变，加大市场调整压力。供货方要优化土拍规则，增加限价、禁马甲、提高保证金比例、定质量、竞品质量等，提高房企土拍门槛，限制拿地宗数，抬高资金成本和施工成本。

第二，产业周期。热门城市的第二批供地主要集中在9、10月份，意味着这批地块基本不会入市，对房企2021年度的业绩也很难有贡献。因此，大多数房企从第三季度开始，在投资方面进行自发的收缩。

第三，信贷循环。在需求端，对房地产贷款实行集中管理，银行贷款额度紧张，按揭贷款速度放缓，导致房企回款压力增大。供给方加强对房地产金融的审慎管理，收紧房企融资渠道，对资金资格进行穿透审查，明确购地资金来源“五不得”，导致企业拿地意愿不高。

三大周期叠加，导致内外部环境发生巨变，在资金承压、利润收缩、投资周期等多重因素的影响下，房企拿地意愿受到抑制，观望情绪上升，拿地意愿趋于理性。

土拍政策或进一步调整

据好地研究所称，全国已有两批成交的15个城市与之相比，整体来看，杭州地块未成功出让的比例已经居首位。

目前15个二批次已完成出让城市，挂牌地块中，未成功出让的（撤销+流拍）的地块数量平均比例为30%，杭州仅终止比例已经达到54.8%，远超平均水平，已经接近沈阳的56.8%，也高于广州的52.1%。

好地研究所目前对二批已完成出让的城市进行了统计。在已成交第二批地15个城市中，国资企业平均拿地金额占71.2%(各城市算数平均)，比首批的49.1%提高21个百分点。

以与杭州市场规模相当的南京为例，二批次国资企业占比也达77.2%，远高于首批的49.4%。

国资企业拿地占比上升是第二批集中供地的显著特征。

丁建刚认为，土地市场下跌并不是杭州一个城市的问题，也不是房地产市场一个领域的问题。

国家一二线城市土地市场的严峻形势，将迅速传导至三四线城市，大量城市的土地市场将冰冻。土地市场冻结后，更大的考验是地方政府的财政。

可以预期的是，丁建刚表示，保持房地产市场稳定健康发展的各项措施即将出台。目前还很难预测需要多大的维稳措施，需要多久才能改变市场的预期，更多的是在房地产市场之外的其他因素。

和专家们预期的方向一致，10月9日，哈尔滨发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包括多层次的房企减负、多渠道强化去库存等内容，成为城市房地产市场稳定健康发展的实施意见。

对房地产开发商和投资购房者而言，丁建刚建议目前只能观望等待。

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