房地产开发投资前十的省份分别是广东、江苏、浙江、山东、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，主要与人口流动、城镇化率速度和经济发展速度相关。

近几年，房地产开发在我国哪些地方投资最多？哪里发展得快？

一般说来，在固定资产投资中，权重最高的三个部分是工业投资、基础投资和房地产开发投资。这就是房地产开发投资，近年来随着区域楼市的分化，各地房地产开发投资的增速也出现分化。

根据国家统计局的数据，对2020年31个省份的房地产开发投资数据和2011年以来的房地产开发投资增速进行了统计梳理，发现在房地产开发投资前十的省份分别是广东、江苏、浙江、山东、河南、四川、安徽、福建、湖北、湖南，主要经济大省和人口大省。近几年来，西藏、贵州、甘肃、广东、云南、陕西、河南、青海、浙江、江西名列前十位，房地产开发投资增速主要与人口流动、城市化率、经济发展速度相关。

表格：31省房地产发展投资总额(数据来源：国家统计局)

2020年十大房地产开发投资最多省份：广东江苏浙江超万亿

据统计，2020年有3个省份房地产开发投资超过万亿大关，广东(17313亿元)、第二经济大省(13171亿元)和第四经济大省(11414亿元)。

据广东省统计局统计，2020年广东房地产开发投资1.73万亿元，同比增长9.2%。同一时期广东商品住宅销售面积同比增长7.7%，同比增长8.6个百分点，为2018年以来最高增速。

广东房地产开发投资在2020年比江苏多4000亿元以上。根据最近十年的数据变化，广东房地产开发投资在2011-2014年间一直低于江苏，但在2015年广东反超江苏之后，领先优势不断扩大。

表格：东部沿海四大省2011-2020年房地产开发投资(单位：亿)。资料来源：国家统计局)

而这其中，由人口增长而来的房地产需求是最大的关键。七普人口数据显示，广东十年间新增人口2170.9万人。占全国增量的30%。广东增长人数几乎与浙江、江苏、山东三省合计增加人数相当。同期，江苏的增量为608.8万人，仅为广东的28%。

房地产开发投资与人口变化有密切的关系，尤其是现在的土地指标与人口的变化有很大的关系，广东省体制改革研究会的执行会长对第一财经分析。这些年来，广东人口的增长速度远远快于江苏的人口增量，中等城市的人口增量也在增加，而在一个中等城市，房地产需求也很大。

58安居客房产研究院院长张波对第一财经分析，广东的房地产发展也是大湾区发展的重要体现，广东两个一线城市广州、深圳人口的吸引力不断增强。在大湾区发展的良好态势下，房地产开发投资也快速增长。与此同时广东各城市的城市联系也较强，如广佛一体化、深莞惠协同发展等都形成了明显的协同效应。

图片：广州荔湾区广钢新城(林小昭/摄)

张波表示，总体上看，广东未来的经济发展和人口流入将对房地产开发形成一个良好的支撑，而且房地产开发投资将长期保持在一定水平。

和广东一样，第四经济大省浙江虽然常住人口总数只列全国第八位，比第三经济大省山东少了3600多万。然而，一方面，由于浙江经济发达，人均居民收入居全国第三位，仅次于上海、北京两个直辖市，其购买力更强，房价总体水平更高。而浙江人口在过去的十年中增长了1014万人，比同期山东增长77%。

张波分析，一个地区的购房需求越大，整个房地产开放投资的规模就越大。浙江的外来人口很多，比如杭州，人口净流入很多。这样，开发商也愿意拿地在这些地方投资开发。

据统计，浙江流动人口已达2555.75万人，仅次于广东，位居全国第二。其中，省外流入人口1618.65万人，省内为937.1万人。十年间，流动人口增加6938.81万人，增长37.27%。这表明，浙江省的农村劳动力转移加速，经济快速发展，特别是沿海发达的省份浙江，吸引了大量的省外人口到浙江就业创业和生活。

东部沿海四个经济大省户籍人口最多的省份，中西部第一经济大省河南的房地产开发投资位居第五，西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。

值得一提的是，在房地产开发投资总额前十的省份中，广东、山东的常住人口过亿，河南的常住人口接近1亿，江苏、四川超过8000万，浙江、安徽、湖南等都超过了6000万，湖北、安徽、湖南等地的常住人口超过了亿。只有福建人口不足五千万。七普数据显示，2020年福建人口为4154万，居全国第15位。

福建房地产开发投资高，一方面与福建人口大量流入、增长速度加快有关。资料表明，福建人口增长464.6万人，十年递增数为全国第六。另外，福建整体的房价水平也比较高，比如厦门房价在全国城市中排名第四，超过了广州和杭州。在福州，房价水平在全国城市中排名第11位。价格高企，投资也在上升。

表格：31个省的人口变化十年(资料来源：国家统计局)

最近十年的增长速度：西部省份快速增长

从2011年开始，各省份房地产开发投资的增速来看，前十名分别是西藏、贵州、甘肃、广东、云南、陕西、河南、青海、浙江和江西。除广东和浙江这两个沿海省份外，其他八个省，都是来自中西部，因为外来人口大量流入，需求增加，房地产投资增长速度更快，另外八个省份来自中西部，其中2个，西部6个。

表格：2011年以来房地产开发投资增幅(来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理)

一方面，这些地区房地产开发起步晚、基数小，与西部地区经济增长迅速相关。例如，2011年，西藏全年房地产开发投资5.13亿元。由于基数较小，城市化速度比较快，导致房地产投资快速增长。

这些因素中，城市化增长最大的是来自西南的贵州。十年来贵州省城镇人口增加874.82万人，城镇化率提高了19.34个百分点，增幅居全国首位，比上个10年(2000-2010年)提高了9.49个百分点。贵州城镇化率在过去十年中提高了5.13个百分点，全省城市化水平与全国差距进一步缩小。

贵州统计局分析，贵州省城市化率迅速提高，主要得益于三个方面：一是全面脱贫，尤其是易地扶贫搬迁工作取得全面胜利，为贵州省加快城市化进程奠定了基础。第二，经济快速发展，城区面积不断扩大，城市人口承载力持续增强，为加快城市化进程提供了内生动力；第三，户籍制度改革不断深化，尤其是在实施落户城市的政策，有力促进了人口加速向城市聚集。

甘肃、河南等省份城市化率的提升幅度也较大。特别是河南户籍人口第一大省，处于中部地区，城市人口增量非常大。七普数据显示，2020年河南城镇居民人口数为5507.9万人，占全省常住人口55.43%(也就是城市化率)；与2010年第六次人口普查相比，该省城镇人口比重上升16.91个百分点。城市化也为房地产市场的发展带来了巨大的发展机遇。

与之相比，三省房地产开发投资呈负增长，分别为辽宁、内蒙古和黑龙江。另外，吉林房地产开发投资增速居倒数第四位。

一方面，2013年以来东北地区房地产开发投资的下降，与经济下滑、就业机会减少、青年向东南沿海流动有关。到2020年，东北三省的总人口比十年前减少了1101万人。房地产市场的需求也受到了较大影响，因为流出的主要是年轻人，或购买能力较强的老年人。

张波分析，近年来，随着重点城市群的持续发展，大量人口开始向五大城市群集中，北方部分城市也出现人口外流，购房需求增长乏力，导致房企拿地意愿不断下降。

另外，还与所处的发展阶段有关。吉林大学东北亚研究所教授衣保中分析说，东北的工业化、城市化早于改革开放前计划经济时期，与东南沿海相比，当时这些大城市重工业多、产业工人多，因此城市规模较大。

就发展速度而言，这几年即使是东北四个副省级城市，其城区人口规模扩张速度也不快，新增需求较少。此外，在计划经济时期，企业办社会，许多国有企业都给工人建房，所以这些城市也出现了不少非商品化房屋，因此，住房的存量也会有所增加。

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