日前，河北省张家口市出台了“限价令”，规定新取得商品房销售价格不得低于备案价格85%进行销售。

之前，岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个城市已经出台了限价令，针对开发商降价的举动。

为防止房产过热，今年以来已有上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策，北京市房地产业协会为防止房地产过热，今年以来已有上海、广州、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策。

房地产市场在不同的城市里，日益分化。

不断出现的“限跌令”

河北省张家口市出台了“限价令”，近一年来，房地产市场一直处于下行区间。

现在张家口主城区的房价已由最高点13000元/平方米左右，降至每平方米8000元左右。今年下半年以来，张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

实际上，今年出台的“限跌令”层出不穷。之前，岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等8个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

八月十一日，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

那时，岳阳市官方对此解释，近期有房企债务压力较大，将旗下三个项目的备案价从8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

实际上，岳阳房地产市场近两年一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼市已经开始降温。现在岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

从销售数据来看，2020年以来，岳阳的月交易量基本维持在每月1500套左右。“限价令”出台前的六七月份，受部分开发商大跌影响，成交市场高位运行，分别成交2228套和2286套。同时，岳阳的房产成交均价降至每平方米7000元以下。

其它出台限价令城市的情况，与张家口、岳阳并不鲜见。

实际上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款减弱，资金链压力大，将出现新房折扣促销。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示，有些城市担心“降价折扣”形成的趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩。

另外，李宇嘉分析，如果降价幅度过大，开发商利润下降，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他表示，在预售制度下，这些问题在买房时看不出来，在交付后就会暴露，进而导致业主维权，住建部门压力到时候会很大。

因此，“限价令”真的能停止下跌吗？

这种做法可以减缓下跌的速度，但却不能阻止下跌的进程。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

在短期内，要保持房价稳定，要合理评估在售和潜在库存，收缩楼市的增量供给区，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

被“打回”原形？

很多房地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑推动了三四线城市房价的上涨。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

国内房价突破万元，出现在2017年、2018年。

据中国房地产协会统计，2018年5月，全国二手房价超万元的城市数增至69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

住房和城乡建设部副部长陆克华透露，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015提高了18.6个百分点。

有关资料显示，2017年我国各类棚户区改造开工建设609万套，完成投资1.84万亿元，棚改货币化安置比例高达60%。单单在2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米，而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

张家口市出台的“限价令”就是这样的代表。

在2018年，张家口最高房价也曾达到13000元。此时，正值张家口一大批手持赔款的拆迁户涌进本市房地产交易市场。但彼时张家口新房的在售面积有限，供需不平衡问题明显。

那时，全国许多城市都有类似问题。今年5月初，湖南省住建厅发布了《关于中心城区、县市商品房库存去化周期的函》，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月。

面临市场剧烈波动，国家迅速出手。据称，早在2018年7月，住建部就召开了棚改吹风会，强调商品住房库存不足、房价上涨压力大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

截至2021年8月31日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确“在实施城市更新行动中防止大拆大建，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”。

自上一轮大规模的“棚改货币化”释放后，对购买需求和红利的需求，到2021年基本回归

李宇嘉直言，都是三四线城市出台“限价令”，因为目前房价下跌的主要还是这些城市。2014-2018年，大规模的棚改叠加“去库存”，三四线城市建了许多房子，现在优惠政策退出，部分三四线城市的房价也在情理之中。

城镇分化加剧

"短期看政策、中期看土地、长期看人口"，作为房地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

七次全国人口普查后，人口问题已引起全社会的关注。2013-2020年，我国结婚登记对数从1347万对的历史高点持续下滑至813万对，2020年同比下降12.2%。

出生率下降的另外一面，人口流向也越来越明显。

据第七次人口普查，广东近10年常住人口增加2170.94万人。广东省、浙江、福建、江苏、上海这5个东南沿海省份，人口合计增量高达4443.58万人。

而且就普通省份而言，人口大量向省会城市集中的现象也越来越明显。

岳阳推出了“限跌令”，也就是人口明显减少的城市。据第七次人口普查，岳阳市常住人口到2020年底为505万人，比2010年第六次人口普查减少42万人，下降7.75%。

但湖南省其他地级城市的人口状况也不容乐观。在邵阳、衡阳、益阳、常德等地，人口降幅较大。与2010年相比，邵阳减少50.8万人，衡阳减少49.6万人。

形成鲜明对比的是，长沙十年来，全国新增人口300多万，第七次人口普查后，已达1004.79万，成为中部地区成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

同为中部大省，安徽16个地级市中，有10个城市人口比第六次人口普查下降；12个地级市中，有8个城市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6个地级市相比第六次人口普查人口下降。

陕西西北与西南四川的情况相似。在陕西10个地级城市中，有7个城市出现了人口减少，而四川21个地级市中，有13个市人口减少。

在第七次人口普查中，常住人口增加191.29万人，武汉在10年间增加254.11万人；南昌在10年间增加121.24万人。

而河南、陕西、四川则更为明显。10年间，郑州新增397万人，增长46%。河南10年新增人口534万人，增长74%在郑州。西安10年间增加387.97万人，增长率高达52.97%；成都常住人口10年间增加581.89万人，增长率高达38.49%。

李宇嘉直言，在刺激楼市、大规模放水的情况下，三四线城市人口增长难以支撑楼市需求的三四线城市，房价就会下跌

但是在人口大量涌入的城市中，当地政府对房价过热一直头痛不已，甚至出台二手房指导价来刺激房价过热。例如今年，上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

但是并非所有三、四线城市的房价都在下降区间，发达地区的情况则完全不同，比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。

据第七次人口普查，衢州市常住人口十年内增加15.35万人，比第六次人口普查增加7.23%。金华市常住人口10年间常住人口共增加168.91万人，增长率高达31.5%。

李宇嘉坦言，当前楼市重心已经开始向都市圈转移，其中包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

他说：“人口跟上就业，就业跟上产业，产业跟上规划。李宇嘉说，当人口日益向都市圈、中心城市迁移时，楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。

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