最近大家常听到这个说法。

地价暴涨，开发商暴雷，学区房也开始撑不住，房价开始下跌，看起来很吓人，好像过去对房价上涨的信念都被打碎了，楼市的最黑暗时刻真的到了？

房地产市场陷于恐慌之中，还没进入楼市的人反倒独自窃喜。

事实上，不用过于焦虑，越处于楼市混乱期，我们越要守住楼市价值。

01

土地流拍了，开发商没钱？

之前土拍就是炒房气氛组，地方政策卖地、开发商欢欢喜喜拍地，拍完后当地媒体渲染渲染情绪，等到开盘时，我们就是：我们这块地多少家开发商哄抢，足以证明价值，以后这就是片区标杆，未来领涨风向标。

附近楼盘看到隔壁楼盘抢地王，话术也备好了：旁边地王，楼面价就多少，你看我们和他们地段是一样的，但是我们价格才多少，将来的涨幅比他们高。

一句话，拍地王，利你我他。

如果你想卖地搞钱，就不怕你不稳地价稳房价，开发商的自信心膨胀，就是有人在兜底。

但是现在不给兜了。

这一年要拍多少，怎么拍，都是上面说了算。

不但如此，还卡死房贷规模，不给开发商盲目借钱扩张、超三道红线的一律不给借钱。

我直接壮士扼腕，来个筹码梭哈，就看你开发商怎么跟。

房地产开发商是真的跟不上，高周转高负债的开发商借不到钱，立马哀鸿遍野，行业大洗牌，结果就是浪淘尽，只能哭唧唧等人。

这样干的负面效应就是民企没钱也不敢拍地，全国核心城市的土地开始流拍，杭州、广州、合肥、沈阳，要么底价成交，要么直接流拍。

楼市炒作情绪不减，地价上涨带动房价上涨的逻辑被打破。

面粉价高，所以面包很贵，现在行不通了。

而昨日深圳22宗地块开拍，与冷淡的广州相比，深圳依然是拿地热火朝天，土地拍的冷淡与深圳毫无关系。

02

学区房恒涨逻辑被打散。

对于老破小，我们一直不推荐投资，怕的是政策性风险。

果不其然，今年北京西城区、上海多校划片，深圳大学区、核心城市相继开刀，业主信心开始瓦解，恒涨的学区房神话开始松动。

在深圳百花地区的国城花园，从32万高到法拍仅10万出头，膝斩。

杭州学区神盘文鼎苑，89㎡的成交直接跌300万。

德胜板块北京顶级学区，同户型总价也大跌200万。

这张学票的价值被一个一个地砸了。

“天价学区房”的逻辑很简单，就是优质教育资源的稀缺，10、20万的房价中，只有一半属于房子，另一半属于学票价格。

地盘价格不变，但附加价值开始拉扯，本身就没那麽值钱了。

学校房屋恒久上涨的信心也要破灭了。

这一年要促进三胎生育，为生育减负，对学区房调整的政策，将是开始而非结束，学区房的价格体系将继续被敲打。

03

确实，这一年似乎给了我们一个新的信号：

房地产市场过去的逻辑，今年已经不再适用。

火热土拍传导回楼市，行不通了。

学区房横穿牛熊，领涨整个城市，干不了。

满是漏洞的信用，也不能再玩了。

房地产市场真的乱七八糟，但越乱越要稳，这不是楼市玩完的信号，是告诉你房地产市场新逻辑开始建立。

什么是一个全新的逻辑，是人口的流入和产业的聚集，以及无可替代的地理位置优势。

人到哪里去，哪里就有住房需求，这不是投机逻辑，而是刚需逻辑。

而且能够有持续流入的人，无非是一线城市和二线城市，以及环一线城市。

日前出了一份大城市人口表，可供参考，但不可全照搬。

例如苏州没有列出来，但是苏州作为全国最强的地级市，工业和人口的流入都非常强劲。

人口不能只看人口总量而忽略人口增长速度和人口密度，因为总量可以吃亏，但增速是城市吸引力的表现，你买房是买未来，未来人不成长，房子卖给谁。

现在人口增长有了保证，四大一线城市和其核心环线城市，以及较强的二线城市。

它们是：

北三县、昆山、佛山、东莞、珠海、合肥、西安、南京、武汉、成都、成都、重庆、无锡、宁波、天津、厦门、厦门、福州。

其中，环一线城市是能够接受大城市人口外溢的地区，比如北三县的燕郊，北漂居住占80%，并且人口增量比廊坊市区还高，这就是傍着大城市的优势。

在人口增长的同时，也要关注产业底子夯实的城市。

第一线城市自然不用说，还有一批制造业强市和新兴产业占主导地位的城市，也值得关注。

同样是在上面这一批，我们会发现，无论楼市的逻辑如何变化，有一些底层是不会改变的。

拥有人口流入、产业支撑、有自然位置优势接近核心城市的，是无论楼市风雨飘摇，自然然然。

而且这些底层逻辑也是我们现在选筹要重点掌握的。

在这种逻辑的基础上，我们挖掘出了目前的价格、价值以及后续上涨动力都比较不错的区域。

例如我们一直看好的北三县，燕郊的利好正在释放，地铁线已经开工，60多万北漂居住，北京人口持续增加，外溢就会持续存在，燕郊建设不断推进，直线13公里的燕郊价值就日益凸显。

与佛山和珠海这两个 GDP万亿的城市相比，制造业基础稳固，人口不断涌入，仍然是湾区的核心城市，价值不言而喻。

珠海，更是近期重磅政策出圈，横琴粤澳合作区横空出世，深珠通道再次迎来新一轮发展机遇，成为了一个值得关注的话题。

上述各区域的优势，无论市场短期如何变化，始终不变的基本逻辑。

这些区域都有长线价值，值得长期持有。

【免责声明：我们尊重原创，主要目的在于分享信息。版权原作者所有，若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请及时告知我们，我们将在24小时之内删除。】