房地产市场进入深度调整之际，“限跌令”重出江湖。

近期，一些房企为了迅速收回资金，旗下项目出现了较大幅度的降价行为。然而，房企降价并非一帆风顺，岳阳、长春、唐山、昆明等地纷纷推出房屋销售指导价，并要求销售价格不得低于指导价，或召开座谈会防止"恶意降价"，或对相关房企进行约谈。

稳定房地产市场，既不能任由房价非理性上涨，也不能出现快速下跌。因为市场分化，部分城市楼市降温较快，甚至出现了房价快速下跌的迹象，这种快速的回调不利于楼市的整体稳定，因此出台相应的政策来调节一定程度上确有其必要性。"58安居客房产研究院的负责人表示。

但是，也有开发商认为，在价格方面，应该给房企一定的自主调整空间。"下半年销售压力不小，但现在不敢轻言降价，因为要走的太多。"上海一家中型房企的营销经理说。行业内称，若要降价，可能要过"三关"：老业主、同行、当地政府有关部门。因为有一定的难度，现在很多项目只能以促销的名义“降”。

"今年楼市冷清，调控仍在持续收紧，不少房企资金紧张，有的企业甚至到了生死关头。为了尽快收回资金，有些项目小幅降价已不能满足资金回笼需要，只能降价抛售。"一家总部北京的房企高层向记者表示。

“限降令”重出江湖

由于房地产调控继续收紧，市场正发生微妙变化。

重点城市房地产市场降温态势明显，部分城市面临较大调整压力；另一方面，房地产金融监管继续加强，主管部门不断完善房地产企业"三线四档"融资管理，使房企资金压力进一步加大。

记者了解到，一些房企由于债务问题困扰，在一些城市进行大减价促销，以收回资金，此举引起了当地政府的警惕。

“市场下滑，销售难，房企高周转模式难以持续。当前房地产企业面临着债务压力，降价出货的需求"贝壳研究分析师许小乐告诉记者。

考虑到稳定房地产市场等因素，最近一个月来，岳阳、长春、唐山、昆明、株洲、桂林、江阴等城市的房企纷纷采取了降价措施。

其中，岳阳对商品房销售价格提供了官方指导，明确商品房销售价格不得低于备案价格的85%；长春要求房地产企业要合理申报商品房预售价格并进行公示，且实际销售不得低于九折的价格。

而唐山近日又召开了房地产企业座谈会，内容包括打压“恶意降价”以保持市场平稳等内容。此外，昆明还召开落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求的座谈会，强调要加强市场监管和监督，发现扰乱市场的现象，特别是恶意降价行为，情节严重者将停止项目网签。

另外，据株洲官媒报道，最近恒大旗下的金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格和明显低于市场正常水平的方式，对房地产市场进行了大幅下调，并计入企业信用记录。

此前，山东菏泽以“不正当竞争”为由，于今年7月底对一家大开发商进行了大减价销售调查。

就出台“限跌令”城市的具体措施而言，主要从价格、行为主体、资金控制等方面展开。一是严管随意降价的现象，一般在备案价格的85%以下就被界定为违规降价；其次，约谈相关房企、代理机构，对此类机构的销售行为进行检查；再次，对这些机构的销售行为进行严格监管；

针对“限跌令”的市场背景，张波指出，根据国家统计局的数据，近几个月来，城市房价呈环比下降趋势的城市越来越多，同时房企降负债压力不断增大，导致部分城市或区域房企加快出货节奏，导致降价促销现象增多。降价潮一旦爆发就会引起连锁反应，将对市场形成不小的影响，也会对土地市场、当地经济产生较大的影响。"

实际上，“限价令”并不是今年第一次出现。在过去的十年中，东莞、杭州、马鞍山、赣州、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等地，都有“限降令”出台。

早在2014年5月，杭州有关部门就规定，如果商品房实际成交价低于备案价的15%以上，将通过技术手段限制网签。同一年，东莞出现了开发商降价15%以上，导致购房者无法网签的情况。

2018年11月，安徽砀山一处楼盘降价后被约谈，暂停预售许可证，处罚4家合作银行；2018年，济南8大房企遭约谈，被禁止"恶意降价";2019年，东莞"限购令"规定，"限购令"不低于申报价格的90%。

"随着市场降温压力传导到房企，不少项目销售节奏放缓，资金回笼速度变慢，从而出现各种降价现象。易居研究院的研究总监严跃进告诉记者，从出台限跌令和约谈房企的城市来看，这些城市的新房销售压力较大。

开发商降价面临三重压力

对多个城市公布的“限价令”，房企持不同看法。

「对企业来说，涨价不易，想降价也很难，更不敢明目张胆降价，」上述总部设在北京的房企高层向财联社记者表示。

业内专家认为，房企大幅降价将面临业主、同行、地方政府三重压力。目前不敢轻易提降价，一方面担心前期业主闹事，另一方面又担心冒犯地方政府。一位全国性房企内部人士表示。

在众多由降价引发的麻烦中，前期大量业主退房和激烈抗议，往往让房企无所适从。近日有降价楼盘，部分业主发起维权，要求退房或要求开发商退还差价；激进，甚至出现大闹售楼部等现象。

"从购房者的心态来说，都是买涨不买跌。房屋降价后，前期业主觉得买亏了再维权，这几乎已经成为一种惯例。一位房地产机构的高层对记者说。

张波认为，降价也可能造成房企间的激烈竞争，「特别是同一个地区、一个板块有多个盘同时出售，降价很可能引发价格战。」

另外，分析师表示，如果房企降价幅度太大，或会引来地方政府“限跌令”、约谈、处罚等手段介入。

其实，房企大幅降价面临着更大的阻力，早在2008年那轮楼市深度调整期，就表现得比较充分。

2008年，为抓住市场先机，尽快收回资金，万科于8月、9月在长三角和广深等地掀起降价潮。虽然大幅降价让万科在当年的市场份额得到了提升，但公司与业内同行、前期业主和地方政府的关系却不同程度地受到了冲击。

万科主动破局的姿态让部分同行不满，绿城集团前董事长宋卫平直到2009年底才对万科公开降价的举动耿耿于怀，"2008年市场遇到困难时，绿城集团的前董事长宋卫平一直到2009年底才开始降价。

华润前任董事会主席王石曾在2014年公开表示，由于2008年万科因楼盘降价而被南京相关部门罚款4000元，会议内容大致可以理解为：不许降价，万科被罚4000元。然而，南京方面否认曾对万科进行过降价处罚。

在明降阻力重重的背景下，一些房企选择了暗降，比如通过提价、垫款、送精装修等。对于这些变相降价行为，开发商的对外口径，往往是楼盘促销，却始终回避降价。

一些行业专家认为，在市场调整加剧的情况下，将有更多房企通过降价回笼资金，更有可能还有更多城市跟进“限跌令”。

“房地产市场在城市间的分化越来越明显。当前热点城市受高压调控，房价相对稳定，三四线及以下城市的市场温度变化非常快，预计下半年下行城市将会增多，未来出台'限跌令'的城市将进一步增加。"张波告诉记者。

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