最近，各地楼市“松绑”政策一浪接一浪。

据统计，2019年至今，全国已有超过150城发布各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。限购、限售、限价均出现放松，甚至取消。

而这其中，房价的波动无疑是最大的诱导因素。

最近，11月全国70城房价指数正式出炉。

这次有什么新变化？和各地楼市“松绑”政策有关系吗？

全国70城房价指数，是目前唯一一个官方端口的数据。

关于这份数据的解读，要有一个理解基础。

在各城市限价如此严苛的今天，数据已经脱离了实际情况，特别是新房。

那么，70城数据该怎么看？重点看趋势，看排名。

数据来源：国家统计局

70城新房方面，有44城上涨，21城下跌。房价上涨的城市继续减少，从10月的50个减少到44个。临近年底，开发商在积极回笼资金，纷纷降价促销，房价涨幅在收缓。

具体看几个新房涨幅较大的城市——

再来看几个新房跌幅较大的城市——

通过月度环比指数的正负，看市场的冷热。

新房涨幅较大的几个城市，市场至少不冰冷；

新房跌幅较大的几个城市，市场至少不火爆。

来看看更为关键的二手房市场。

70城二手房方面，从房价下调的城市数量来看，情况稍有好转，从上个月的35个减少到33个，但整体还是有接近一半的城市二手房在下调。

注：数据仅供参考

四大一线城市一直以来都是风向标。

四大一线中，北京二手房连续5个月环比下跌，广州的新房和二手房均环比下跌，严峻程度甚至比北京还盛。

而，深圳以环比上涨1.4%领涨一线。

深圳在大湾区持续释放利好的背景下，新房二手房均上涨。尤其是豪宅税调整后，深圳二手房量价齐升，11月深圳二手住宅共成交8013套，创下近三年成交量历史新高。

四大一线或许有着因城施策的差异，但本质上都差不多，它们的实力毋庸置疑，都能抗住周期的变化。短周期来来回回折腾价格，对于一线城市，拉长时间来看，参考意义不大，只要能避开具体的坑。

如果说一线在波动中看本质是简单的，那么重点二线则是最复杂的。

简单总结就是，总体趋冷，相对分化。

在二手房环比下降的城市中，不乏天津、武汉、成都、青岛、长沙、合肥、郑州、西安等热点二线城市。只有南京、宁波、重庆、哈尔滨、沈阳等实现涨幅。

其中，南京、宁波这样的城市，二手房有涨幅并不奇怪，因为毕竟经济要领先全国很多。

重庆有涨幅也相对正常，毕竟是中国西南很重要的城市。

最有意思的是东北两个城市，哈尔滨和沈阳。

数据上看，在2019年四季度末这样一个时间点，为什么主要涨幅的城市东北占了两个，在如今这样的楼市行情下，一直逆势上涨，甚至分别以1.5%和1.3%的涨幅排名前列。在东北经济不振已经多年，人口一直流出的情况下，让人不解。

其实，这并不奇怪，只要市场还有过剩的流动性，像哈尔滨、沈阳这样之前房价水平较低，但区位、资源底子还不错的二线城市，终究会被抬升。

对于哈尔滨和沈阳而言，长期支撑房价的，在未来将是东北经济能否触底反弹，是否能够真正留住外流人口。

这些重点二线城市环比涨跌各有差异，但即便整体市场下行，它们内部板块开始出现强烈分化。

以郑州为例，近日郑州管南某盘网传降价，售楼部里挤得人山人海，售楼部外堵得水泄不通。由于限流，只能排着长龙轮番进场。寒风中，久违的抢房大战又重出江湖。

虽然缘由是降价，但背后是郑州四环内的管南片区。

同样发生在郑州，同样来自于最近。

另一边的郑州四环外远郊，曾经均价8000的平原新区，居然出现了4000多的高层，5000多的洋房，直接跌破楼面价，亏本甩卖，却依旧无人问津。

可以看到，部分二线城市虽然从数据上看，经历下行。但实际上，更多的是盘整。好的区域依旧供不应求，差的区域则加速下行。城市板块之间，也可谓纠结。

而对于三四线城市，从70城数据来看，环比依然以涨幅为主。

仔细研究历次70城数据，连续几个月，房价环比涨幅最惊人的都是三四线城市，比如5月的丹东、6月的洛阳、7月的平顶山、8月9月的南宁、10月的西宁，加上这次11月的唐山和银川。

为什么？

由于板块轮动原理，在二线城市迎来房价拐点后，三四线城市由于依旧宽松的购房政策，市场信息滞后的原因，还会处于“末日狂欢”期。

例如数据里那些涨幅排在前10的三四线城市，其中有一部分的成交量和房价还在上涨，现在还去买房的人极有可能成为高位接盘侠。

等到二线城市下行进入中后期，失去棚改货币化的大部分三四线城市必将迎来遥遥无期的阴跌之势。

其实，价格并不是判定三四线城市的标准，是否有足够的流动性，才是三四线的命门。

也就是说，当你头脑发热涌进三四线买房时，价格不是你做决定的唯一理由，三四线城市未来足量的接盘人口，才是变现的前提。

站在2019年底往回看，每一次的房价波动，背后都蕴藏着很多有意思的现象。

年初楼市大范围回暖，苏州领涨全国，然后迅速被按下。

至此之后，全国楼市走上了冷热不均的态势。

截至目前，今年全国房地产调控次数已达575次，远超2018年全年的450次，平均每天会有1.6条调控政策落地。

楼市的红利周期、投资周期逐渐被拉长，如果说之前的楼市机会是在风口上抢入，那么现在的楼市机会就是在退潮期捡宝。

换句话说，当下的楼市越混沌，对买房人的考验就越艰难。

这时候，肯定会有人问，机会在哪儿？

临近年关，各个城市、区域，点状降价促销会非常多。某些资金压力大的开发商，会全面铺开降价甩货，而且价差足够大。选准高价值区域，拉长持有周期。