2020年的小阳春，比往年来得早了一些——于是摇身一变，变成了“小暖冬”。

11月的销售数据新鲜出炉，放眼全国整体情况平平无奇，深圳却一飞冲天：

11月，深圳二手房网签量达到8013套，环比上涨11.8%，与去年同期的二手房网签量相比，增幅更是高达91.9%；

新房表现也不俗：11月成交3196套，环比上涨20%。

在全国楼市整体进入“冬眠期”的背景之下，在市场渐入淡季的时间节点，深圳楼市并没有跟随大部队选择低调，火热景象很难不让人联想到今年3、4月的小阳春。

该如何解读深圳11月的楼市“异动”？

楼市“暖冬”将持续多久？

这暖冬，究竟是特属深圳，还是将蔓延至全国？

参谋长想说两个判断：

第一，这绝不是偶然；

第二，这其中颇有深意，值得深究。

一、“暖冬”已至：深圳楼市量价齐升

参谋长想过楼市会回暖，只是没想到回暖竟然来得这么快。

1、看数据，量价齐升。

统计数据显示，11月全市二手住宅共成交8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。这是2016年5月以来，深圳二手住宅月成交量首次突破8千套。

二手均价也随之呈现小幅上升，为55499元/平方米。

新房方面，11月深圳出现一波新房的集中入市，供应大增。在此背景下，11月深圳新房住宅成交达到3196套，环比上升20.33%。有机构预估，因备案数据会有所滞后，预计12月的新房成交数据还将持续上升。

难怪有人要惊呼“梦回三年前”。

2、看售楼处，“秒光”频现。

11月5日，合正置地大厦推出61套住宅，均价约9.26万/㎡，开盘当天售罄；

11月14日，宝中云玺锦庭开盘，均价10.9万/平，去化8成；

11月24日晚，龙华金茂府突击开盘，备案均价10.2万/平，到场183组，最终成交161套，首批解筹率88%；

……

这场景，是不是有点似曾相识？

这些，并不是中介在朋友圈刷屏的逼客文案，而是实实在在发生的真实场景。这样的深圳楼市，很难让人把它与“冰封”、“下滑”这样的字眼联系到一起。

这就是当下真实的深圳楼市，用“火爆”来形容，都不为过。冷静了大半年的楼市，又有些蠢蠢欲动，这一次是深圳打了头阵。

二、深圳“暖冬”，并非偶然

深圳楼市的这次小规模爆发，完全是有迹可循的。

还记得不久前，深圳在楼市政策上做出的两个调整动作吗？

第一，是深圳住建局调整了“普通住宅”的标准，由以往以房屋总价为门槛计税调整为以房屋面积、社区容积率为门槛计税。新规规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年交易可免征增值税。

这样说出来似乎有点抽象，参谋长不妨和大家一起算一笔帐：

假设现有一套住房，地处福田100㎡、市场价1000万、原价300万、购买满两年，如果按照此前470万的非普通住宅标准，增值税大约要缴33万左右，但按照新规，11月11日后，将不再征收这笔33万的税。

这样一算我们就会发现，深圳对“豪宅税”的调整，是一次范围不小、力度不弱的楼市政策的松绑。

而这次政策松绑所带来的市场反应是立竿见影的：

普通住宅标准调整第一周(11月11至17日)，深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%；

普通住宅标准调整第二周(11月18至24日)，深圳二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.09%。

而由于这一政策调整所利好的主要是二手房交易，也因此深圳的二手房市场，成为本次猛烈回弹的风暴中心。

深圳的第二个楼市松绑动作是放开港人在大湾区进行置业，虽然目前还没有明确的数据来印证这一动作究竟对市场带来了多大的正向刺激，但它带给市场的信心和乐观情绪是毋庸置疑的。

因此，深圳这次逆全国大行情上涨，绝非偶然，也值得深究。

三、深圳逆势上涨，会不会引领全国市场？

参谋长认为，暂且不论深圳会不会引领全国，上演一次大规模的楼市升温，这次楼市暖冬，至少说明了两点问题。

第一，永远不要低估一二线城市对政策的敏感度。

都说我国楼市是政策市，11月的深圳楼市就是最好的证明。

对于众多的一二线城市来说，在巨大的政策压力下市场的确会持续偏冷，但正如参谋长一直以来坚持的观点那样，需求只能被抑制，而不会彻底消失——也就意味着政策一旦稍有松动，市场必然会迅速做出反应，“暖冬”也好、“小阳春”也罢，楼市的“气候异常”，都是政策的强势左右罢了。

因此，深圳不是独一无二不可复制的。今天是深圳楼市政策放松，明天如果换做北京上海广州，换做苏州杭州厦门，也会是一样的局面。

第二，观深圳而知全国。

参谋长认为，深圳的这次放松，像一个“试点”。

还记得年初的小阳春么？引领全国回温队伍的城市是谁？

比较典型的两座是苏州和杭州。

随后发生了什么？

苏杭两城相继收紧楼市政策，小阳春被抑制，释放“楼市坚决不能入夏”的政策信号。

那么这次，深圳的市场反应如此强烈是一方面，上涨后的政策反应才是最值得我们观望的，因为它代表的才是对待这次“暖冬”的政策态度。

——也就是说，如果政策选择“放任”深圳继续回温，延续上涨势头，那么所有“政策不可能松动”的言论都可以自动收回了。如果深圳，这座房价水平已经超过北京上海位列全国首位的城市都能放松，其他城市为什么不能？

但是如果深圳重蹈年初苏州杭州的覆辙，上涨势头被紧随其后的新调控手段扼杀在摇篮里，那么2020年的楼市就依然将保持低调。

深圳，你可以说它是一个试点、一个缩影、一个模范——如果深圳的“暖冬”得以延续，那么全国范围的回温，也就成为可能。