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房贷利率降了!中介费大涨50%,楼市又要回暖? 2018-11-30 16:12:15 | 来源:第一财经 作者:第一财经

三季度以来,一二三四线城市房地产市场普遍降温,不确定性进一步增加。作为楼市最重要的支撑工具,信贷对市场影响至深。在房地产市场下行之际,多地传出利率松动的消息。

房贷利率下行?

在深圳,11月26日,招商银行把首套房贷利率从此前的由基准利率上浮15%的水平,下调到基准利率上浮12%的水平,而金葵花且资产达标的客户的上浮幅度则进一步下调至10%。同时,部分银行出现了放款提速的迹象。而10月以来,北京、广州、杭州、南京、武汉等重点一二线城市首套房利率同样出现了不同幅度的下滑。

数据显示,全国35个重点城市533家银行首套房平均贷款利率为5.71%,相当于基准利率(4.90%)的1.165倍,虽然环比依旧上涨0.01%,但在房贷利率连续22个月上涨之后,今年下半年以来增速显著收窄。

此外,北京、广州、杭州、南京、武汉10月首套房利率分别下降0.02%、0.01%、0.12%、0.05%、0.09%。

招商银行深圳分行一名个贷经理向第一财经证实了利率松动的情况:“26日开始首套房贷利率变成上浮12%,之前是15%。但目前说不准会维持到什么时候,看市场情况,可能会随时上调。”

不过深圳房贷放松仍是个别银行行为,还没成为一场集体行动。

四大行中,工商银行的相关负责人告诉第一财经,目前在深圳还是执行首套房贷利率上浮15%,二套上浮20%的标准。”没有任何的折扣优惠,我们内部员工申请房贷一样要上浮同样幅度。”

建设银行、农业银行深圳分行同样是首套房贷利率上浮15%,二套上浮20%,负责个贷的人士均表示“尚未接到下调利率的通知。”

深圳中原董事总经理郑叔伦对第一财经表示,“这不是统一的政策放松,是个别银行的商业行为,不排除有银行年底也需要进行业务冲刺,他们本身有松动的动机。”

此外,今年以来,央行四次降低存款准备金率,共释放流动性约4万亿元,这也有利于银行间市场利率下行。安信证券分析师黄守宏指出,此前银行资金紧张,放款速度及放款额度较为缓慢,年底额度相对充裕,资金端的相对紧张有所缓和,导致利率下行。

以500万总价、贷款350万元的房产计算,采取等额本息的还款方式,贷款30年,以基准利率上浮15%计算的话,每月月供还款20,170.08元,支付利息款共376.1万元,还款总额为726.1万元;以基准上浮12%计算的话,每月月供19,846.27元,节省323.81元。支付利息款共364.5万元,还款总额为714.5万元,节省11.6万元。

虽然利率下调后,购房者的还款额变化并不明显,但利率下调被不少人看作是一个重要的信号。

中介费上涨

除了利率下调之外,链家中介费率的上涨,也引起了市场的广泛关注。

近日,有消息称上海链家于11月16日起提高二手房中介费率,由原来的买卖双方各承担1%,提高到了买家承担2%、卖家承担1%。考虑到房地产市场中介费通常全部由买方承担的惯例,此次调价后,上海链家购房客户的手续费将从原先的2%提高到3%,购房成本整体增加了房价的1%。

在同行纷纷下调中介费、降薪、关店的同时,上海链家为何选择逆势涨价?虽然链家内部人士回应称此举是为了通过提高佣金水平来提升服务质量,但有业内人士指出,春江水暖鸭先知,链家之所以有勇气逆势上调中介费,应该是预测到了市场的“回暖”可能。

不过,部分银行下调房贷利率,以及上海链家上调中介费,真的意味着房地产市场将转暖吗?

对于链家上调中介费,中原地产项目部总经理黄韬直言:“按照常理,下调中介费用更为符合目前市场的情况。”

此外,业内人士认为,上海链家此举除了大大增加购房者的负担之外,也会给其自身和门店的业务员带来压力。其称现在行业里很少有“独家房源”一说,链家上调中介费的举动,可能导致部分购房者或者链家的从业人员转投其他房地产中介机构。

“其实现在上海2个点中介费都不好收全,平均大概收到1.6到1.7,链家涨到3个点,市场未必能接受”,该人士表示,“竞争对手巴不得你这样,现在这个时候能做一笔生意是一笔生意。当前市场情况下,收费合理、保证安全才是客户最关心的事情”。

北京“卖地”忙

在部分银行下调房贷利率和上海房产中介费上涨的同时,北京则正忙于“卖地”。

本周一,北京一次性出让了13块地,获得土地出让金316.46亿元,其中12块成功拍出,一块流拍。

今年北京计划供应商品住宅用地650公顷,而截至目前实际供应仅224.69公顷,供地计划完成率不到35%。另外,今年已经有11块地流拍。

瑞银近日发布的报告指出,中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶,不同城市的需求将会出现结构性的分化。由于长周期的房地产调控,地产商普遍囊中羞涩,拿地时也不会像前几年那样出手阔绰。

当前多地出现扎堆卖地,或许也是需求减少的一个缩影。事实上,本周一北京一次性出让13块地,并不是今年数量最多的一次。今年9月12日,北京市规土委曾一口气在官网上挂出66幅住宅地块,成为今年以来挂牌量最大的一次。然而在前几年,北京土地根本是不愁卖的。作为房企“必争之地”,北京的土地一般都是挂牌后就会被疯抢。

从拿地的企业来看,拍下最大地块的是大国企。这或许从侧面说明一个道理,相比民企房产商,国企的资金相对充裕。不过,在房地产行业普遍资金紧张的环境下,土地供需格局或将和以往截然不同,这也将对整个楼市产生深远的影响。

鲶鱼效应?

在房地产调控政策未见松动的环境下,个别银行的利率下调,以及中介佣金的上涨,能否成为改变市场趋势的鲶鱼呢?

美联物业全国研究中心指出,从历史成交情况看,大势走好下的利率下调能带来成交明显放量,而在大势转弱下的利率下调对市场的影响则相对小。

或许,企业的这些行为,并不是预期后市将“回暖”,而是在行业收缩的环境下的一种自救行为呢?(了解更多南通楼市信息尽在南通房产网哟)


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