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【观察】南通主城近期密集推优质宅地,市场会往哪里走? 2018-11-29 09:42:37 | 来源:好地网上海 作者:好地网上海

好地网11月28日讯(研究员  顾磊)  上周,南通市主城区4宗住宅用地接连挂牌,这是自8月14日,时隔三个多月以来南通主城的再次挂地。

地块分布图

值得一提的是,这四宗地起拍总价46.9亿元,平均起拍楼面价达到了10810元/㎡,应该说是各方面条件均不错的优质宅地。曾经高歌猛进的南通土地市场,因市场调整,沉寂了一段时间,会否在年底借这些地块,掀起一股热浪?这些地的价格,又是否会成为南通主城区土地市场新的参考值?

一、成交量价均减,主城区好久没表现

自2017年6月以来,普遍高溢价和不断刷新历史记录的成交楼面价成为南通主城区土地市场的代名词。

据好地研究院统计,截止目前南通主城区成交楼面价过万的地块共有12宗,其中崇川区7宗(老城片区5宗、城南片区和观音山新城各1宗),港闸区4宗(市北新城3宗、唐港1宗),开发区1宗(开发区西北1宗)。其中,地王多次易主,2018年7月8日,由金茂拿下的曹公河南、城山路西地块为目前南通地王,成交楼面价为19435元/㎡。

南通凭借着长三角邻沪的优势区位以及相比较周边一二线城市较低的价格,众多开发商纷纷抢驻,南通土地市场一度十分火热。但随着下半年“寒潮”来袭,南通不可避免受到影响。

截至上周,2018年下半年南通主城区(包括崇川区、港闸区和开发区)累计挂牌10宗涉宅地块,其中1宗流拍,2宗撤销挂牌,4宗待拍,实际成交仅为3宗地块,成交量为13.9万方,平均楼面价为5508元/㎡,溢价率为1.63%。

而上半年,主城累计挂牌11宗地块,全部成交,成交量为67.0万方,平均楼面价为9236元/㎡,溢价率为40.39%。

可以看出,相比较上半年,南通主城区下半年(截止11月)成交量减少79.25%,成交均价和溢价率也明显下降,甚至出现流拍,市场降温明显。

二、起拍价,较周边成交价有较大空间

上周出让的四宗涉宅地块,相比较周边近期成交的土地价格,均有一定程度的溢价空间,幅度在10%-30%左右。

以11月16日挂牌的R18044号工农路东地块为例,该地块起拍楼面价为16903元/㎡,相比较地块周边7月9日由金茂以楼面价19435元/㎡拿下的曹河路南地块(南通地王),有近13%的价格差。

本次出让的地块均位于区域较为核心地段,紧邻地铁或交通枢纽,商业等生活配套十分完善,同时限制条件较少,地块优质。

在房屋市场方面,R18044号工农路东地块周边无在售项目,二手市场方面,精装高层均价22000元/㎡,毛坯联排别墅约29000元/㎡;

R18045号洪江路北地块周边在售精装洋房均价16000-18000元/㎡;

R18046号永怡路北地块周边在售精装高层20000-21000元/㎡;

R18047号永兴大道南地块周边在售毛坯高层约17000元/㎡。

三、存量低去化块,新房市场平稳

近一年,南通主城区商品住宅供销量总体呈周期性波动,而房价总体基本平稳,截止2018年10月份,新房成交47.4万方,均价16036元/㎡。

 

南通主城三区商品住宅市场一直处于低库存快去化状态,近一年来去化周期保持在2个月左右。截止10月底,主城三区商品住宅显性存量51.7万方,去化周期仅2个月。

 

新房市场供销量和价格相对平稳,加上库存低、去化快,南通主城区相比较苏南其他市县,优势明显,这也为开发商进驻提供良好的平台,可见,南通主城地区仍具有较大的潜力。

四、市场调整下,机会尚存

环顾下半年周边城市土地市场情况,与上半年可谓泾渭分明。现阶段,底价、低溢价成为常态,因观望情绪或开发商战略等原因,地块流拍或撤销,也屡见不鲜。

在土地市场骤然降温下,开发商拿地热情锐减,从近期挂牌的地块可以看出,政府在一定程度上为了适应当前形势,从优择地,降价出让,保证地块的顺利出让。同时,开发商在观望的同时,也转而择机拿地。

在近期苏南土拍中,例如常州中央艺术公园南侧地块由12家房企竞相竞拍,最终以高达34%的溢价率成功出让,在这背后,一方面是政府适应形势合理定价,同时开发商也根据板块多年未供地等市场行情下,综合考虑,果断出手。在当前行情总体稳定的形势下,越来越多的开发商能够在清楚认清形势,择机入市,或为捡漏,或为备储,都是当前的明智之举。

同样,南通主城在当前环境下,政府能够顺应形势合理推地,创造了一个较为良好的机会平台,在今后的土拍表现中,开发商又会如何回应?(了解更多南通房价信息尽在南通房产网哟)


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